Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большую часть вторичного рынка недвижимости занимают предложения квартир из старого жилищного фонда. Меньшую — новостройки, которые уже введены в эксплуатацию. Их мы разберём в той части статьи, которая посвящена новым домам. Сейчас же сосредоточимся на объектах, которые в народе называют сталинками, хрущёвками и брежневками.

Принято считать, что названия связаны с фамилиями лидеров СССР при которых эти дома строили. Но это не совсем верно. Например, хрущёвки строили и при Брежневе, а брежневки, пусть и по несколько модифицированным проектам, строят до сих пор.

Чтобы отследить метаморфозы советского жилого фонда, необходимо немного узнать об истории советского индустриального строительства. В период с 30-х по 80-е годы XX века его нормы и правила неоднократно менялись. Изменения были вызваны экономической ситуацией в стране и планами советского правительства. Рассмотрим основные вехи индустрии и кратко разберём их влияние на современный рынок жилья.

По каким сценариям может развиваться рынок в 2023

На рынке недвижимости потенциал платежеспособного спроса в 2023 году значительно ниже, чем в 2022 году. На снижение спроса на недвижимость повлияли:

• низкие темпы роста стоимости аренды: в 2022 году стоимость аренды недвижимости в крупнейших городах выросла на 5%. И это значительно ниже фактического уровня инфляции,

• уход международных инвесторов из России из-за политических рисков и финансовых ограничений после февраля 2022 года,

• отток населения в сентябре 2022 года из-за мобилизации,

• отказ россиян от планов по улучшению условий жизни из-за политических и экономических событий.

Учитывая, что в 2023 году предложение на рынке жилья превышает спрос, премиальные квартиры и дома будут дешеветь немного быстрее, чем экономсегмент. Жилье премиум-класса может подешеветь к концу года на 12-17%, а бюджетное жилье — на 10-15%. То есть, в целом, цены на жилье в 2023 году продолжат снижаться.

Чтобы предотвратить крах строительной отрасли в России, правительство окажет поддержку застройщикам и банкам, которые эту отрасль финансируют. Правительство Российской Федерации объявило о продлении программы льготного ипотечного кредитования до 1 июля 2024 года. Эксперты рынка ожидают, что это сохранит спрос на новостройки в течение некоторого времени.

Застройщики уже сейчас снижают цены на 5-7%, что, в свою очередь, стимулирует спрос на новое жилье. Все государственные меры по поддержке спроса в первичном сегменте позволят предотвратить значительное снижение цен на недвижимость в новостройках. Но предполагается, что постепенное снижение цен на квартиры на первичном рынке продолжится.

Где искать квартиры от собственников

Практически все продавцы квартир размещают объявления на специализированных сайтах. Но на одно объявление от владельца приходится дюжина объявлений от риелторов. А это создает серьезные трудности при поиске квартиры от собственника.

Рассмотрим варианты, где можно найти квартиру от собственника:

1. В городских группах в социальных сетях. Нужно просматривать объявления без посредников в специальных группах в социальных сетях.

2. Через поиск в социальных сетях. Нужно использовать при поиске ключевые слова, например, «Купить квартиру в Казани».

3. Через знакомых. Друзья, коллеги и знакомые могут предложить подходящую квартиру. Для этого нужно сообщить как можно большему количеству людей, что вы ищете квартиру.

4. Публикация объявления в социальных сетях. Нужно опубликовать объявление о том, какую квартиру вы ищете и в каком районе, и обязательно попросите своих подписчиков сделать репост. Также можно разместить объявление и в обсуждениях групп, посвященных аренде недвижимости в вашем городе.

5. Для регионов России подходит вариант размещения объявления на городских форумах.

6. Специализированные сайты и приложения по поиску недвижимости. Необходимо тщательно фильтровать и анализировать объявления.

7. Сходить в желаемый район и поискать объявления. Их могут размещать на досках объявлений в подъездах, на столбах, остановках или даже в окнах квартир, которые выставлены на продажу.

Преимущества первичек

Когда строительство только начато, цены на первичном рынке жилья могут выгодно отличаться от вторички. Если вложиться в квартиру на самых первых этапах, удастся неплохо сэкономить. Через несколько лет стоимость может увеличиться в несколько раз, что делает инвестирование выгодным.

В чем еще плюсы первичного жилья:

• нет риска приобрести квартиру с плохой историей (скрытые собственники и жильцы, сомнительные сделки, продажа по доверенности и т.д.);
• можно оформить ипотеку на выгодных условиях: многие банки сотрудничают с застройщиками;
• новые дома строятся по современным стандартам (в них удобная планировка, есть система пожаротушения, лифты и мусоропроводы, обустроена придомовая территория и т.д.);
• можно сделать квартиру полностью под себя;
• обычно в первичном жилье люди и не вспоминают, что такое грызуны, насекомые и прорывы труб в подвалах (это частые проблемы в старых домах).

Что нужно знать, покупая новую квартиру

Приобретая новую квартиру, непременно обратите внимание на форму договора, по которой работает застройщик, проектную декларацию, разрешение на строительство, документы на земельный участок, на котором возводится объект. Изучите дальнейший план застройки, как объекта – жилого комплекса, так и будущего строительства автомобильных магистралей, теплотрасс и прочего под вашими будущими окнами.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

«Покупка жилья в строящемся доме всегда связана с рисками, поэтому обязательно проверяйте информацию о застройщике. Внимательно изучайте бумаги, которые есть у представителей компании. Сверьте все даты, все права и сертификаты застройщика, удостоверьтесь в добросовестности компании и только потом принимайте решение о покупке, чтобы в самый разгар строительства не оказалось, что дом уходит в долгострой, или из-за окончания права собственности на землю застройщику запретили возводить ЖК на неопределенный срок. Хотя ФЗ-214 и регулирует отношения застройщика с потребителем, не стоит забывать о существовании мошенников, готовых ввести вас в заблуждение поддельными бумагами или недействительными сертификатами».

Как сообщила управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, самая дешевая квартира в старых границах Москвы расположена в хрущевке в Дмитровском районе Северного административного округа. Эта однокомнатная квартира предлагается за 4,2 млн рублей. Она расположена на последнем этаже кирпичного пятиэтажного дома. Площадь кухни — 5,8 кв. м. Чемпион из хрущевки

Самая бюджетная квартира в пятиэтажном доме находится в поселке Птичное Первомайского района Троицкого административного округа. За нее просят всего 4 млн рублей. В квартире, находящейся на первом этаже, две изолированные комнаты, кухня площадью 5,5 кв. м и раздельный санузел. Она требует ремонта.

По словам эксперта, в среднем цена квадратного метра московской панельной хрущевки сейчас составляет 155,95 тыс. рублей, а кирпичной – 180,94 тыс. рублей. Однако стоимость любого объекта недвижимости, в том числе и квартиры в пятиэтажном доме, зависит от местоположения. Например, в ЦАО средняя «однушка» в хрущевке стоит порядка 6,8 млн рублей, а такой же объект в Юго-Восточном административном округе обойдется почти на 2 млн дешевле — всего в 4,9 млн рублей».

Требования банков к вторичному рынку

Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.

• Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
• Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
• К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.

Ветхое жилье и его приобретение

Некоторые покупатели надеются сэкономить, приобретая жилплощадь в ветхом доме. Они рассчитывают, что в перспективе здание будет снесено, а жители получат хорошие просторные квартиры в новостройке. Однако реализации программы переселения можно дожидаться в течение нескольких лет. Все это время придется ютиться в неблагоустроенном помещении.

Кроме того, существуют определенные нормы выделения жилплощади – 12 квадратных метров на человека (согласно ст. 50 Жилого Кодекса РФ). В некоторых случаях выделяется то же количество метров, что и было в старом помещении, однако более просторную площадь вам точно никто не предложит.

Продавцы часто стараются замаскировать явные дефекты, чтобы поскорее сбыть проблемную недвижимость. Поэтому, приобретая объект с высоким процентом износа, следует быть очень осторожным. Обращайте внимание на:

• материал перекрытий (если они из дерева, то учитывайте этот момент при перепланировке);
• электропроводку и нагрузку на нее;
• степень износа стояков и труб водоснабжения.

На вторичном рынке купить квартиру можно разной площади, с разным количеством комнат. Есть возможность выбрать район города, этаж, даже расположение окон относительно сторон света. Но также следует изучить плюсы и минусы вторички, чтобы выбор был обдуманным и удачным:

• Квартира на вторичном рынке – жилье, готовое к проживанию. Уже не нужно ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Иногда только приходится перенести вселение на несколько недель по просьбе бывших владельцев, если они подыскивают квартиру для себя.
• На вторичке можно найти объект с уже готовым интерьером, отвечающим требованиям вкуса. И некоторое время можно не тратить средства на ремонт, просто наслаждаясь новой жизнью в новом доме.
• Квартиру на первичке покупатель может увидеть в виде фундамента здания. Такого не бывает в случае с вторичкой. Жилье уже готовое, его можно тщательно осмотреть, проверить работу инженерных сетей, даже получить сведения о соседях.
• Инфраструктура в районах, где жилые дома построены несколько лет (десятилетий) назад, уже развита. При выборе квартиры можно оценить и ее.

Но вторичный рынок – это жилье с историей, со своим настроением и атмосферой. Можно даже не знать, как жили в квартире предыдущие хозяева, какие события происходили в стенах. Но это не главное. Такое жилье сменило уже несколько владельцев, и нужно исключить риски, что все сделки были оформлены с учетом требований законодательства.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Многие покупатели стремятся купить квартиры в новостройках, ведь:

• можно переделать ремонт по-своему для создания нужной атмосферы;
• не нужно переплачивать посредникам для проверки истории, достаточно убедиться в компетентности застройщик, проведении всех действий по закону;
• не требуется замена старых труб, иной сантехники, траты денег в новом доме, если квартира досталась высокого качества.

Минусы:

• большие вложения в ремонт, если квартира досталась без отделки;
• риск задержки с новосельем, если строительная компания не укладывается в сроки сдачи объекта или вовсе не достроила дом по причине банкротства.

Много неприятных моментов связано с новостройками. Часто приходится ждать месяцами, когда подготовят юридическую документацию. Недобросовестные организации пропадают после сбора денег, уезжая в теплые страны, так и не достроив дом. Также возле новостройки могут отсутствовать парковки, магазины, школы, сады. На устранение неудобств потребуются годы. Жилье на вторично рынке стоит дешевле. Всегда можно поторговаться с продавцом. Хотя и может подсунуть квартиру с “сюрпризом”. Потенциальным покупателям нужно тщательно выяснять историю, прежде чем соглашаться на составление договора купли-продажи. Нельзя сказать однозначно, что лучше: первичная или вторичная недвижимость. Если сравнивать, то стоит опираться на следующие критерии:

1. Затраты. Наверняка в первичной квартирах -черновая отделка. За ремонт придется выложить крупную сумму. Часто вторичный рынок предлагает жилье с хорошим ремонтом, Хотя в старо панельных домах состояние сантехники, трубопровода и канализации оставляет желать лучшего.
2. Время. Во вторичку можно заселиться сразу после составления договора купли-продажи. В новостройку приходится ждать годами, пока полностью не закончится строительство.
3. Экономия денег. На начальном этапе возведения выгодно приобретать жилье в новостройке. При завершении строительства цена на квадратные метры резко взлетает. Также дорожают апартаменты после сдачи дома в эксплуатацию.
4. Предложения. При покупке в новостройке выбирать не приходится. Количество вариантов ограничено. На вторичном рынке предложения составляют большую часть.
5. Юридическая чистота. Приобретая квартиру на первичном рынке у застройщика можно не сомневаться в ее чистоте. Наверняка достанется в полноправное законное пользование. Вторичное жилье имеет множество подводных камней. Может оказаться под арестом, в залоге у банка. Нередко уже после подписания договора купли продажи выявляются незарегистрированные собственники. Только проведение тщательной проверки позволит оградить от неожиданных сюрпризов в дальнейшем.

Внимание! При желании купить жилье на вторичке рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом.

1. Ипотека. Купить в ипотеку можно первичное или вторичное жилье. Но не каждый банк предоставляет ссуды на покупку строящегося объекта. Причем нередко завышают ставки в случае одобрения заявки, покрывая тем самым допустимые риски невозврата. Хотя при инвестировании средств в строящийся объект можно рассчитывать на неплохую прибыль до 30% в год.

Что такое недвижимость

С юридической точки зрения имущество разделяют на движимое и недвижимое. У каждого — свои правила оформления, регистрации и купли-продажи.

Недвижимость — имущество, признанное в законодательном порядке недвижимым в силу природы (все, что связано с землей и сооружениями на ней) или закона (космические объекты, воздушные и плавательные судна).

Различают три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Недвижимое имущество также отличают по целям, которые оно выполняет:

• для жилья — дома, квартиры, комнаты;
• для коммерческой деятельности — отели, офисы, магазины;
• для производств — склады, заводы, фабрики;
• для сельскохозяйственных нужд — огороды, сады, фермы;
• для специальных целей — школы, больницы, церкви.

Наконец, недвижимость делится на первичную и вторичную.

Новостройки: эмоциональные минусы

Эти недостатки объективно некритичны. Но иногда они перевешивают настолько, что думая о том, что купить — вторичку или новостройку, выбор делают в пользу первого варианта.

«Чужой» район. Если вы любите какой-то определённый и уже сложившийся район в городе, не факт, что в нём будет подходящая новостройка. Часто переезжать оттуда, где вам нравится жить, в другой район (даже хороший) психологически тяжело. Детям придётся менять кружки и школу, а вам — прокладывать новые маршруты до работы и друзей. Новоселье заставит отказаться от привычного фитнес-клуба, любимого салона красоты, кафе и пекарни.

Неопределённость. Что будет видно из окна? Какими окажутся мои новые соседи? Как в итоге станет выглядеть двор? Какими будут коммунальные платежи? Насколько качественными сделают дороги? Какая нам достанется управляющая компания? Какой состав учителей подберут в новую школу? Какие нянечки будут работать в местном детском саду? Какие магазины, кофейни, фитнес-центры и когда откроются в комплексе? Сколько на самом деле будет уходить времени на дорогу до работы? На эти и подобные вопросы в большинстве случаев вы получите ответ после того, как комплекс будет сдан и заселён. А случится это, скорее всего, нескоро.

Пожалуй, главный критерий при выборе — цена. Сравним цены на новое жильё и вторичное.

По данным аналитиков Krisha.kz, средняя стоимость квадрата сейчас такая (см. табл.):

Город	Первичный рынок, тг/кв. м	Вторичный рынок, тг/кв. м
Алматы	632 000 тг	707 625 тг
Астана	425 000 тг	484 750 тг
Шымкент	381 000 тг	429 900 тг

Квартира от застройщика

При покупке квартиры от застройщика одно из преимуществ — юридическая чистота. У квартиры не было владельцев, соответственно, нет неучтённых наследников и никто точно не сможет претендовать на долю в квартире. Кроме того, нет незаконных перепланировок.

К плюсам также можно отнести:
— просторную площадь;
— высокие потолки;
— огороженную, часто охраняемую территорию;
— свободную планировку;
— новые инженерные коммуникации;
— современные системы безопасности;
— возможность сделать планировку и ремонт по своему желанию;
— скоростные лифты (в большинстве случаев их два: пассажирский и грузовой);
— подземный паркинг.

Что такое вторичный рынок? Что значит, что квартира со вторичного рынка?

А что значит вторичный рынок недвижимости? Обозначает рынок, на котором предлагаются квартиры и дома, бывшие в употреблении, т.е. уже бывшие в употреблении и принадлежащие собственнику. Сделка купли-продажи недвижимости заключается напрямую с собственником и это немного проще, чем при покупке новой квартиры. Обычно требуется только подписание нотариального акта и полная оплата покупной цены помещения или здания.

На вторичном рынке квартиры и дома также очень разнообразны по возрасту, техническому состоянию и отделке. Так что здесь вы можете купить как недвижимость в отличном состоянии, готовую к заселению, так и недвижимость, нуждающуюся в капитальном ремонте.

Предложение вторичного рынка также намного богаче по типам недвижимости, потому что вы можете найти квартиры как в относительно новых домах, так и в многоквартирных домах советского периода. Есть также квартиры, лофты и недвижимость в исторических многоквартирных домах, построенных еще в довоенные времена.

У вас также есть неограниченные возможности поиска квартир для продажи в привлекательном месте в черте города, например, в самом центре, потому что на вторичном рынке их гораздо больше, чем на первичном. Когда вы решаете купить квартиру на вторичном рынке, у вас гораздо больше возможностей подогнать квартиру под свои индивидуальные требования.

Преимущества и недостатки вторичного рынка. Важные вещи, которые следует учитывать перед покупкой

Недвижимость на первичном рынке очень привлекательна во многих отношениях, но имеет и некоторые недостатки. А как это выглядит в случае квартир вторичного рынка? Ниже мы представляем наиболее важные преимущества и недостатки, которые помогут вам решить, выбрать первичный рынок или вторичный рынок.

Преимущества вторичного рынка жилья:

1. большой выбор предложений и видов недвижимости для покупки;
2. возможность найти недвижимость практически в любом стандарте отделки;
3. возможность купить готовую к заселению квартиру, даже с оборудованием;
4. разнящиеся цены – зачастую они значительно ниже цен на новую квартиру;
5. привлекательное месторасположение – на вторичном рынке можно легко найти квартиру в самом центре города, рядом с работой, школой ребенка или любимым парком;
6. более простые формальности, связанные со сделкой покупки и оформлением ипотеки.

Недостатки квартир вторичного рынка:

1. часто требуют ремонта;
2. менее привлекательная планировка комнат и их меньшая площадь – в старых домах сложнее найти, например, кухню, выходящую на просторную гостиную, или двухуровневую квартиру;
3. заброшенные общие части — это касается в основном старых многоквартирных домов и многих кварталов времен СССР;
4. неблагоустроенность – в старых жилых массивах нет подземных гаражей и даже достаточного количества парковочных мест;
5. высокая арендная плата – особенно это относится к старым многоквартирным домам, управляемым кооперативами;
6. потенциально высокие эксплуатационные расходы – старые здания зачастую недостаточно утеплены и имеют менее эффективные системы отопления, а также изношенные водопроводные и электрические установки, что выливается не только в более высокие счета, но и в возможные затраты на устранение различных неисправностей;
7. риск, связанный со сделкой покупки — при покупке жилья на вторичном рынке ее следует тщательно проверить, в том числе с точки зрения того, кто является его фактическим владельцем и не обременен ли он третьими лицами.

Разница между первичным и вторичным рынком недвижимости

Первичный и вторичный рынок недвижимости представляют собой различные сегменты рынка, на которых происходят операции купли-продажи недвижимости. Каждый из этих рынков имеет свои характеристики и особенности, которые необходимо учитывать при принятии решения о покупке или продаже недвижимого имущества.

Первичный рынок недвижимости – это сегмент рынка, на котором происходит продажа только новостроек. Застройщики и девелоперы предлагают свежий жилья, только построенное или находящееся в процессе строительства. Покупатели могут приобрести квартиры, дома или коммерческие помещения непосредственно от застройщика или через представительство застройщика.

В отличие от первичного, вторичный рынок недвижимости включает в себя продажу уже построенных объектов недвижимости, таких как квартиры, дома или коммерческие помещения, ранее находившиеся в частной собственности. Основное отличие вторичного рынка заключается в том, что сделки осуществляются между физическими лицами без прямого участия застройщика. Продавцами на вторичном рынке могут быть как частные лица, так и юридические лица, включая агентства недвижимости и банки, которые реализуют заложенное имущество.

Основное преимущество первичного рынка заключается в том, что покупатели имеют возможность приобрести недвижимость по более низкой цене и варианты скидок и бонусов от застройщика. Кроме того, первичный рынок позволяет покупателям выбрать планировку и отделку объекта по своему вкусу, а также влиять на процесс строительства или совершенствования инфраструктуры.

В свою очередь, основное преимущество вторичного рынка заключается в наличии уже готовых объектов и возможностью ознакомиться с реальным состоянием недвижимости перед покупкой. Кроме того, на вторичном рынке у покупателя есть больше гибкости в процессе сделки, так как стороны могут договориться об условиях продажи, включая цену, сроки, условия оплаты и т.д.

Оба рынка имеют свои плюсы и минусы, и выбор между ними зависит от конкретных потребностей и целей покупателя или продавца. Перед принятием решения стоит тщательно взвесить все факторы, включая стоимость, качество, расположение, потребности и возможности. В любом случае, жилье и недвижимость являются важным и долгосрочным инвестиционным активом, поэтому решение должно быть основано на тщательном анализе и обдумывании.

Преимущества первичного рынка недвижимости

Первичный рынок недвижимости имеет ряд преимуществ, которые делают его привлекательным для инвесторов и покупателей.

Больший выбор объектов

На первичном рынке недвижимости представлено больше вариантов для покупки. Разработчики предлагают широкий спектр жилых и коммерческих объектов, от квартир и домов до офисных и торговых помещений. Покупатели могут выбрать объект, который полностью соответствует их потребностям и предпочтениям.

Новые технологии и материалы

На первичном рынке недвижимости чаще всего применяются новые технологии и инновационные материалы. Строительные компании активно используют современные разработки, что позволяет создавать более энергоэффективные и экологически чистые здания. Кроме того, новые дома и квартиры обычно имеют лучшую планировку и современные системы коммуникаций.

Возможность влиять на дизайн

Покупатели недвижимости на первичном рынке могут вносить свои предпочтения и изменения в дизайн и отделку объекта. Строительные компании часто предлагают выбор дизайнерских решений, отделочных материалов и мебели. Это позволяет создать уникальное пространство, соответствующее индивидуальным требованиям и вкусам покупателя.

Низкая стоимость и выгодные условия покупки

На первичном рынке недвижимости можно встретить более низкие цены по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных объектов на вторичном рынке. Разработчики часто предлагают специальные условия покупки, такие как скидки или рассрочка платежей, что делает процесс покупки более доступным для широкой аудитории.

Гарантии и сервисные услуги

Строительные компании, предлагающие объекты на первичном рынке, обычно предоставляют гарантии на качество и надежность построенных зданий. Кроме того, они могут предложить сервисные услуги, такие как техническое обслуживание, управление домом или инфраструктуру. Это позволяет покупателям быть уверенными в качестве своей инвестиции и получить все необходимые услуги на высоком уровне.

Похожие записи:

• Как построить карьеру выпускнику юридического колледжа
• Какие дороги относятся к второстепенн
• Как не платить регресс страховой компании по ОСАГО