Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дa, мoжнo. Пo cтaндapтным ycлoвиям бaнкoвcкиx пpoгpaмм вы внocитe 15-20% в видe пepвoнaчaльнoгo взнoca, a ocтaвшиecя дeньги пoлyчaeтe oт бaнкa. Нo ecть вapиaнты, кoгдa бaнк дaeт 85% cтoимocти квapтиpы, a вы пoкyпaeтe oбъeкт, нe дoклaдывaя тe 15%. Этo вoзмoжнo в cлyчae, кoгдa бaнк пpи выдaчe кpeдитa opиeнтиpyeтcя нa pынoчнyю cтoимocть oбъeктa, yкaзaннyю в oтчeтe oб oцeнкe, a квapтиpa пpoдaeтcя нижe этoй цeны.
Нaпpимep, вы нaшли выгoдный вapиaнт зa 2 млн pyблeй, a aнaлoгичныe вapиaнты cтoят 2,5 млн, и в oтчeтe oб oцeнкe фигypиpyeт этa cтoимocть. Бaнк мoжeт выдaть кpeдит нa 80% oт цeны – 2 млн pyблeй нa пoкyпкy этoй квapтиpы. Кpeдитop бyдeт иcxoдить из вaшeй плaтeжecпocoбнocти и пpeдocтaвляeмoгo зaлoгa, a нe из пpocтaвлeннoй в дoгoвope цeны oбъeктa. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaeтcя мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм, cтopoны вoльны yкaзaть в нeм любyю coглacoвaннyю мeждy coбoй cтoимocть, и бaнк нe впpaвe тpeбoвaть кoppeктиpoвки.
У пoдoбныx cxeм ecть минycы. Нaйти вapиaнт, кoгдa квapтиpa пpoдaeтcя пo cнижeннoй цeнe, нe cлишкoм пpocтo. Кpoмe тoгo, этoт oбъeкт нaдo coглacoвaть c бaнкoм. Нo caмoe глaвнoe – нaдo пoзaбoтитьcя o cвoeй бeзoпacнocти. Ecли в пocлeдyющeм пpoдaвeц дoкaжeт, чтo квapтиpy oн пpoдaл дeшeвo, нa нeвыгoдныx для нeгo ycлoвияx, зaключил кaбaльнyю cдeлкy из-зa тяжeлoй жизнeннoй cитyaции или бyдyчи в измeнeннoм cocтoянии здopoвья, oнa мoжeт быть pacтopгнyтa. Пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax pacтopгнyть cдeлкy мoгyт тaкжe poдcтвeнники пpoдaвцa. Или ee ocпopят в пpoцecce бaнкpoтcтвa пpoдaвцa.
Пoэтoмy гoтoвить дoкyмeнты для тaкoй cдeлки и пpoпиcывaть ycлoвия дoгoвopa, чтoбы иcключить pиcк pacтopжeния, дoлжны юpиcты бaнкa вмecтe c юpиcтaми, пpeдcтaвляющими интepecы зaeмщикa.
Условия ипотеки без первоначального взноса
За «ипотеку без первоначального взноса» некоторые банки часто выдают обычный потребительский кредит под залог недвижимости, но не приобретаемой, а имеющейся, и ставка легко может переваливать за 15% годовых, комментирует коммерческий директор Seven Suns Development Антон Барулин. Кроме того, стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы выдаваемого кредита. Поэтому потребуется доказать банку, особенно, если у вас в активе вторичное жилье, что в самом крайнем случае он действительно сможет его продать и вернуть свои деньги. Подтверждением обычно выступает отчет оценщика, платить за который придется собственнику — вам.
Еще одним гарантом залогового обеспечения могут выступать земельный участок, автомобиль, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но каждый такой актив должен быть высоко ликвиден и привлекателен для банка в случае его продажи.
Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий
Самый распространенный пример такого подхода – программа федерального материнского (семейного) капитала. По правилам для первоначального взноса или погашения ипотеки маткапитал можно использовать сразу после рождения ребенка, а для покупки жилья без ипотеки или строительства дома – через три года.
Справочно
Размер этой социальной выплаты в 2022 году составляет от 524 527,90 до 693 144,10 руб. – в зависимости от состава семьи и времени рождения детей. С учетом цен на недвижимость в столицах сумма кажется несерьезной, но в региональном миллионнике, а тем более в небольшом городке или сельском поселении, она достаточна для внесения первоначального взноса в 10–25%
.
Существенной является и возможность использования маткапитала в различных госпрограммах льготных жилищных займов, ставки по которым ниже, чем у рыночной ипотеки. Например, эти деньги можно направить в качестве первоначального взноса при оформлении льготной ипотеки под 9%, семейной ипотеки под 6%, дальневосточной ипотеки под 2%.
Помните, что жилая недвижимость, купленная или построенная с использованием материнского капитала, обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей.
Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на социальную выплату для покупки недвижимости: ее тоже можно использовать как первоначальный взнос. В таком случае государство вносит за семью часть стоимости квартиры, а остальное она выплачивает сама. Главной сложностью оформления этой субсидии является само попадание в программу. Нужно, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении жилищных условий по учетной норме площади имеющейся недвижимости. Ее размер устанавливается для каждого субъекта отдельно.
Банк выдает ипотеку без взноса по программе «Молодая семья». Ставка — от 5,7%. Для одобрения заявки по ипотеке у вас должен быть ребенок, рожденный после января 2018 года. Деньги от государства разрешается использовать как первоначальный взнос.
-
Срок кредитования — до 30 лет.
-
Страхование жизни и здоровья.
-
Поручительство не требуется.
-
Сумма — до 12 млн руб.
Какие требования предъявляют банки при выдаче ипотеки без первоначального взноса
Даже зная о рисках, некоторые организации оформляют сделки по кредитам без первого взноса. Все банки выставляет свои условия.
Вот стандартные требования:
- Клиенту уже исполнился 21 год.
- Есть прописка в регионе нахождения банка и недвижимости.
- Удовлетворительная кредитная история.
- Стаж на данном месте более полугода.
- Ежемесячная выплата не должна быть больше 40% дохода клиента (или семьи).
- Принять участие в программе можно гражданам РФ.
- Есть дополнительная залоговая квартира. Все требования для передачи права собственности подробно указаны в договоре.
Потребительский кредит для получения ипотеки
У банков этот формат кредита называется «на любые цели», поскольку цель обращения за ним не требует одобрения финансовой организации. Такой заем можно получить максимально на 5 лет и по ставке 11-20%. Вообще, его сроки и ставка зависят от кредитуемой суммы – чем она выше, тем ниже процент и дольше срок погашения. Сбербанк, к примеру, выдает «бесцельные» кредиты на таких условиях:
- менее 300 тыс. руб. по ставке до 19,7% с оптимальным сроком погашения 1 год;
- от 300 тыс. до 1 млн. руб. по ставке до 16,9% с оптимальным сроком погашения 2-3 года;
- более 1 млн. руб. по ставке до 12,9% с оптимальным сроком погашения 4-5 лет.
Можно ли вернуть первоначальный взнос по ипотеке?
Часть средств, которые были уплачены по ипотечному кредиту (в том числе средства, вложенные в качестве первоначального взноса) можно вернуть при условии расторжения ипотечного договора с банком.
Сумма, которую можно вернуть, будет зависеть от конкретной жизненной ситуации и порядка расторжения ипотечного договора (досудебного или судебного).
В случае расторжения договора, квартира, которая предоставлена банку в качестве залога продается (заемщиком самостоятельно или банком с торгов), часть суммы переходит банку на оплату оставшейся задолженности, остальная часть переходит заемщику.
Где можно оформить ипотеку без первоначального взноса?
Ипотечные программы без первоначального взноса можно оформить в Сбербанке или ВТБ и других крупных российских банках. Для этого необходимо оставить заявку на сайте или обратиться за консультацией в одном из отделений.
Оформить кредит на приобретение первичного или вторичного жилья без первого взноса сегодня позволяет программа Астра-Банка. Основное условие такого кредита – залог квартиры или дома, в котором гражданин проживает. Такая недвижимость должна быть обязательно ликвидной (не в аварийном доме) и территориально находиться в той же области, что и банк.
Приблизительно такие же условия выдвигают и другие крупные банки, если вы собираетесь оформить ипотеку без первого взноса.
Перед оформлением ипотечного кредита без первоначального взноса банкиры сразу предупреждают о том, что процентная ставка (ежемесячные выплаты) будет высокой. В некоторых банках она достигает 30% годовых.
Если срочно необходимо приобрести новое жилье, можно договориться с банком о потребительском кредите. В таком случае квартира или дом, в котором проживает заемщик, также станут предметом залога. Деньги, полученные в качестве потребительского кредита, можно использовать как первый взнос кредита ипотечного. Но дело в том, при выдаче ипотеки банки часто просят представить выписки со счетов и, когда будет выявлено, что есть еще потребительский кредит, вероятность получения ипотечного станет равна нулю. Если вы решитесь использовать схему «потребительский кредит – первый взнос в ипотеке», то в первом случае залоговой должна стать недвижимость, не фигурирующая как залог при ипотеке.
Взять жилищный кредит без первого взноса можно также, если заёмщик оставит банку в залог уже имеющуюся у него (заёмщика) недвижимость. Правда необходимо, чтобы стоимость закладываемого объекта ощутимо превышала стоимость приобретаемого. Обычно банк выдаёт кредит в размере 60-80% стоимости заложенного жилья. Если полученных денег хватает на покупку желаемого объекта, то первоначальный взнос не требуется. Указанная схема довольно часто применяется при покупке квартиры для детей. Под залог родительской трёшки можно взять сумму, которой хватит на покупку однокомнатной квартиры для подрастающего поколения. В Екатеринбурге такая программа действует в следующих кредитных учреждениях: САИЖК, Промсвязьбанк, Росбанк, Запсибкомбанк, ВТБ, Сбербанк.
Залоговая ипотека: за и против
На активность заемщиков влияют экономическое положение в стране, повышение стоимости жилья, снижение числа предложений на рынке (строительные фирмы строят меньше, чем в прошлые годы). Банки не стремятся купить квартиры «с нуля», поэтому частные лица иногда сталкиваются с нежеланием финансовых организаций предоставлять им кредит.
Это «ломбардный» вариант, когда первый взнос — залог на уже имеющееся жилье. Банки предлагают выгодные условия для кредитования. Бывают также подводные камни:
- низколиквидная недвижимость в исторических центрах крупных городов редко берут в качестве залога;
- стоимость залогового жилья не совпадает с суммой, которая нужна для первоначальной проплаты;
- внесение дополнительных услуг и страховок в договор (они — не самые дешевые).
Квартиру в новостройке можно купить у строительной фирмы, которая распродает жилье за несколько месяцев или лет до момента сдачи дома. Компании предлагают долевое участие и свои решения, выгодные для всех сторон.
Потребительский кредит для первого взноса по ипотеке
Самым распространенным способом обеспечить первичный взнос по ипотеке становится оформление потребительского кредита. Выбирая этот вариант, важно убедиться, что ежемесячного дохода достаточно, чтобы оплачивать сразу два займа. Лучше, когда оба члена пары имеют стабильную работу с высокой зарплатой. В противном случае велик риск пропустить платеж, что приведет к начислению штрафов и пени.
При таком способе обеспечения первоначального взноса по ипотеке важно придерживаться правильной последовательности действий:
- Вначале отправляется заявка на предоставление ипотечного займа. При этом обязательно прописывается согласие на внесение первого транша.
- Если банк выносит положительное решение, можно отправляться в другой банк и оформлять потребительский кредит.
- Полученные денежные средства используются для оплаты взноса.
Завышение стоимости жилья
Этот способ приобретения недвижимости без первоначального взноса один из самых популярных и рассчитан на широкий круг потенциальных покупателей жилья в ипотеку. Если в остальных способах, рассмотренных ниже, есть масса ограничений, то здесь их меньше.
Суть способа заключается в следующем:
- Находим квартиру по цене, желательно ниже рынка. Это может быть квартира, которую нужно срочно продать, или без ремонта, или в спальном районе и т.п.
- Делаем оценку квартиры для банка по завышенной цене.
- Договариваемся с продавцом, чтобы он подписал расписку, что мы ему уже внесли первоначальный взнос.
- Предоставляем документы в банк и получаем ипотеку.
Как взять ипотеку без первоначального взноса
Основное отличие – когда заемщик платит первоначальный взнос по ипотеке, он снижает размер кредита. Это используют или для уменьшения ежемесячных платежей, или для увеличения лимита кредитования, чтобы купить более дорогостоящую квартиру. При его отсутствии стоимость жилья попадет под начисление процентов полностью. В результате переплата будет выше, поэтому иногда даже сначала продают старый объект недвижимости и только затем оформляют новый.
Чтобы купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса нужны те же документы, что и при оформлении обычных кредитных договоров.
Плюс к этому процентная ставка при отсутствии первого взноса возрастает на 0,5-1% минимум во многих банках. Такой вариант более рискованный, т.к. наличием некоторой суммы заемщик как бы подтверждает состоятельность. К тому же выдача суммы кредита ниже рыночной стоимости жилья выгоднее на случай невыплат и реализации в счет погашения долгов. Если она равна текущей цене, рассчитывать придется только на возврат «тела», а проценты останутся невыплаченными.