Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Есть ли налог на квартиру. Сколько придется платить владельцам Московских квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Haлoг считается так:
кaдacтpoвaя cтoимocть имyщecтвa — нaлoгoвый вычeт* кoэффициeнт пepиoдa влaдeния* дoля влaдeния* стaвкa
Для квартиры в Москве площадью 33 кв. м и кадастровой стоимостью 8 млн руб. с единственным собственником, который владеет ею больше года, расчеты будут такими:
налогооблагаемая площадь: 33 кв. м — 20 кв. м (налоговый вычет для квартир) = 13 кв. м
кадастровая стоимость 1 кв. м: 8 млн руб. / 33 кв. м = 242,4 тыс. руб.
кадастровая стоимость налогооблагаемой площади: 242,4 тыс. руб. * 13 кв. м = 3,15 млн руб.
При владении больше года и единственном собственнике сумма налога: 3,15 млн руб. *0,1% (ставка для квартир в Москве с кадастровой стоимостью до 10 млн руб.) = 3150 руб. в год.
Если квартира в собственности у одного человека три месяца, дополнительно применяется коэффициент 0,25, итого на этот год сумма составит 787,5 руб.
Если собственник владеет ½ доли в этой квартире в течение года или более, налог составит 1575 руб. в год. Если эта половина доли принадлежит ему три месяца, на первый год владения сумма уменьшается с коэффициентом 0,25 — и налог составит 394 руб.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Налоговые ставки на жилую недвижимость в Москве:
| Кадастровая стоимость квартиры | Ставка налога |
|---|---|
| До 10 млн руб. (включительно) | 0,1 % |
| Свыше 10 млн руб. до 20 млн руб. (включительно) | 0,15 % |
| Свыше 20 млн руб. до 50 млн руб. (включительно) | 0,2 % |
| Свыше 50 млн руб. до 300 млн руб. (включительно) | 0,3 % |
| Свыше 300 000 млн руб. | 2% |
Как высчитывается налог на недвижимость?
За основу теперь вместо инвентаризационной стоимости берется кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость – приближенная к рыночной. Методика кадастровой оценки включается оценку стоимости аналогичного жилья, выставленного на продажу, анализ цен в уже заключенных сделках и т.д. Процесс кадастровой оценки проходит без участия собственника, результат оценки можно узнать на сайте Росреестра, или путем подачи запроса в Росреестр.
В некоторых случаях кадастровая цена может оказаться даже ниже рынка, что окажется на благо собственника. Однако возможна и противоположная ситуация. Что делать человеку, оказавшемуся в подобной ситуации? К счастью, кадастровая оценка недвижимого имущества может быть оспорена как в судебном, так и в досудебном порядке. Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в три года (для городов федерального значения – один раз в два года) и не чаще одного раза каждые 5 лет.
Как вычислить конкретно ваш налог
Кадастровая оценка учитывает множество факторов, поэтому для того, чтобы посчитать, сколько теперь придется платить за жилье, лучше рассчитать сумму конкретно для своей недвижимости. Для этого нужно:
1) Узнать кадастровую стоимость конкретно вашей квартиры. Теоретически эту информацию можно получить на сайте Росреестра, но фактически по ряду запросов она выдает ошибки. Эксперты говорят, что в ближайшее время ждать того, что система будет работать идеально, не стоит;
2) Учесть налоговые вычеты, которые вводятся для всех категорий налогоплательщиков: 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м для объектов индивидуального жилищного строительства. Кроме того, сохраняются ранее введенные льготы (для пенсионеров и других категорий граждан), но действуют они на один принадлежащий им объект каждой категории недвижимости (например, на квартиру + гараж + дачу). То есть, если у пенсионера несколько квартир, для освобождения от налога нужно будет выбрать одну;
3) Определить в соответствии с кадастровой стоимостью ставку налога и рассчитать сумму;
«Не секрет, что квартира в историческом центре квартире рознь. Рыночная стоимость квартир в одном доме примерно одной площади может варьироваться в пределах 20–30%», — говорит младший партнер практики «девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Закускин.
Влияние оказывает уровень отделки, инженерных и конструктивных систем (не секрет, что до сих пор есть дома в историческом центре со смешанными перекрытиями, где часть собственников сделали замену на железобетонные, а часть еще живут с деревянными), видовых показателей и так далее, рассказывает эксперт: «Как государство будет учитывать данные моменты, так и непонятно».
Тем не менее именно адекватность оценки может стать основной проблемой в новой системе.
Бизнесмены Подмосковья, например, уже столкнулись с тем, что их земли, на их взгляд, переоценены, из-за чего налоговое бремя оказывается неподъемным. Им приходится идти в суд для оспаривания оценки, однако он далеко не всегда встает на сторону истцов в таких вопросах, свидетельствует практика.
Многокомнатные квартиры
В ЦАО иметь просторную квартиру становится накладно уже начиная с площади около 90 кв. м, поскольку такие квартиры по кадастровой стоимости рискуют попасть в группу со ставкой налога 0,2%.
Расчет суммы налога для квартиры площадью 120 кв. м по округам
Округ Средняя кадастровая стоимость кв. м Облагаемая база (100 кв. м) Ставка налога Сумма налога
ЮВАО 139,5 тыс. руб. 13,95 млн руб. 0,15% 20925 руб.
ЮАО 149,4 тыс. руб. 14,94 млн руб. 0,15% 22410 руб.
ВАО 154,8 тыс. руб. 15,48 млн руб. 0,15% 23220 руб.
СВАО 157,5 тыс. руб. 15,75 млн руб. 0,15% 23625 руб.
САО 166,5 тыс. руб. 16,65 млн руб. 0,15% 24975 руб.
СЗАО 173,7 тыс. руб. 17,37 млн руб. 0,15% 26055 руб.
ЗАО 192,6 тыс. руб. 19,26 млн руб. 0,15% 28890 руб.
ЮЗАО 199,17 тыс. руб. 19,92 млн руб. 0,15% 29876 руб.
ЦАО 270 тыс. руб. 27 млн руб. 0,2% 54000 руб.
Источник: «Метриум групп»
Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры
Таким образом, собственник не уплачивает налог с суммы до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется рассчитать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.
В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.
Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:
Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную
(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.
Каким из этих 2 способов (получение фиксированного налогового вычета или уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.
Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.
Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.
Льготные категории налогоплательщиков
Закон определяет социально уязвимые слои населения, которые имеют право не платить ежегодный налог на квартиру в Москве. Льготы могут применяться в отношении лица, владеющего недвижимостью, стоимость которой не превышает 30 млн руб. Если же собственник имеет более дорогое жилье, льгота не может быть применима. Еще одно важное условие для получения налоговой привилегии – использование объекта недвижимости исключительно в личных целях без получения коммерческой выгоды.
Государство освобождает от оплаты имущественного налога:
- инвалидов первой и второй нерабочей группы;
- лиц пенсионного возраста и пенсионеров по стажу;
- ветеранов Второй мировой войны;
- обладателей звания Героя СССР, Героя РФ;
- лиц, награжденных орденами Славы;
- ликвидаторов последствий аварии на Чернобыльской АЭС и на объединении «Маяк»;
- некоторые категории военнослужащих и членов их семьи.
Стоит отметить, что перечень льгот на имущественный налог в Москве может отличаться от региональных, но освобождение указанных категории лиц от уплаты имущественного налога на местном уровне невозможно.
Платят ли пенсионеры Москвы налог на квартиру? Освобождаются от уплаты ежегодного взноса лица, получающие пенсию по старости. Но в том случае, если у пожилого человека в собственности несколько объектов недвижимости, совсем уж ничего не платить за них не получится. Государство разрешает не облагать налогом только по одному объекту из категории жилых и нежилых помещений.
К примеру, если у пожилого человека имеется в собственности две квартиры и два гаража, подлежать налогообложению будет только один гараж и одна из квартир. Причем право выбора будет предоставлено владельцу. Это очень выгодно для пенсионеров. Налог на квартиру в Москве будет начислен в максимальном размере, если собственник не отправит в органы ФНС заявление о выборе облагаемого налогом объекта недвижимости.
Базовый размер ставок определен п. 2 ст. 406 НК РФ и для квартиры, комнаты или доли в них он составляет 0,1 %. Для дорогостоящей недвижимости (дороже 300 млн. руб. по кадастровой оценке) ставка возрастает до 2 %.
Однако, региональным властям дана возможность уменьшить ставку налога до 0 % или увеличить до 0,3 %, но не более чем в три раза от базовой (п. 3 ст. 406 НК).
Поэтому в первую очередь действует законодательный акт регионального уровня, при его отсутствии ставка налога применяется в соответствии с налоговым законодательством.
Так для Москвы действуют свои ставки, действующие в зависимости от стоимости квартиры:
| Кадастровая стоимость | Ставка |
|---|---|
| до 10 000 000 | 0,1% |
| 10 000 000 − 20 000 000 | 0,15% |
| 20 000 000 − 50 000 000 | 0,2% |
| 50 000 000 − 300 000 000 | 0,3% |
| свыше 300 000 000 | 2% |
Особенности исчисления налога по кадастровой стоимости жилья
Пополнение бюджета за счет увеличения налоговой нагрузки на граждан не относится к числу популярных мер, однако законодатели пошли на такой шаг, и перемены в налогообложении коснулись недвижимости, которой владеют граждане. Начиная с 2017 года, базовой величиной при расчете обязательного платежа стала кадастровая стоимость жилья, которая намного выше инвентаризационной стоимости, принимавшейся ранее для таких расчетов.
Однако кадастровая стоимость недвижимости отличается не только от инвентаризационной, но и от рыночной, кадастровая стоимость может быть несколько выше цены на реальном рынке или ниже. Кадастровая стоимость – это, по сути, усредненная оценка недвижимого имущества по определенному кадастровому району с учетом специфики строения и даты ввода объекта в эксплуатацию. В основе расчетов лежат не все показатели, на основании которых определяется рыночная стоимость (то есть сумма, которую можно получить в результате продажи квартиры или другого недвижимого имущества).
Справедливости ради стоит заметить, что государство, вводя новый налог, позаботилось о гражданах. Чтобы избежать сокрушительного удара по семейным бюджетам, было решено назначить пятилетний переходный период, в течение которого налог будет поступательно расти на 20% в год, до тех пор, пока не достигнет запланированного значения. Согласно действующему законодательству, показатель кадастровой стоимости должен уточняться, как минимум, один раз в пять лет. Основанием для внеочередного перерасчета могут служить данные, предоставленные независимыми оценщиками.
Кто может не платить налог на квартиру?
Налог на квартиру раз в год обязаны платить все собственники такого имущества. Освобождаются от уплаты лишь льготные категории. Если вы в течение жизни обретете признаки одной из льготных категорий, тогда вопрос, сколько налога уплачивать за квартиру, можете больше не задавать.
После обретения права на льготу следует обратиться с подтверждающими документами в отделение ФНС по месту жительства. Рекомендуем уточнить в ведомстве список нужных документов перед посещением, чтобы решить вопрос за один визит.
Имейте в виду, кроме федеральных льготников (пенсионеров, инвалидов, участников боевых действий и т.д.), есть еще и муниципальные льготники — например, многодетные семьи.
Вывод: не платить налог за квартиру могут льготники, список которых утвержден в ст. 407 НК РФ, а также в муниципальных приказах. Обязанность по уплате снимается, как только гражданин обретает признаки одной из льготных категорий.
Налог на имущество физических лиц 2019-2020
В 2020 году завершится полный переход на новую систему налогообложения владельцев недвижимости — исходя из кадастровой стоимости. При расчете налога за истекший 2019 год это правило будет применено для 74 субъектов РФ, а уже по итогу 2020 года система будет действовать в 84 регионах – то есть, полностью на территории России, за исключением Севастополя.
При налоговых расчетах применяются следующие правила:
|
1. |
Налоговые вычеты |
Для лиц, имеющих трех и более несовершеннолетних детей, налоговые вычеты увеличены на 7 кв. м по жилому дому и 5 кв. м по квартире или комнате на каждого несовершеннолетнего ребенка; |
|
2. |
Понижающие коэффициенты |
В первые три года при расчете налога применяются понижающие коэффициенты: в первый год — 0,2, во второй — 0,4, и в третий — 0,6; |
|
3. |
Сумма налога |
В процессе перехода на новую систему сумма налога не может увеличиться больше, чем на 10%! Исключением являются объекты торгово-офисного назначения; |
|
4. |
Льготы |
для 16 категорий физлиц действуют льготы, освобождающие их от уплаты налога по одному объекту налогообложения каждого вида, неиспользуемому в предпринимательской деятельности. Например, за один жилой дом, квартиру, гараж и т.п. Это пенсионеры, военнослужащие, инвалиды 1,2 группы и инвалиды детства, участники ВОВ, герои Советского Союза и герои РФ, чернобыльцы и др.* |