Как перевести жилое помещение в нежилое

1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
   • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
   • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
   • могут потребовать договор основания на помещение;

   Срок получения документа – до 1 месяца.

2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

   Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает следующие пределы допустимости перевода жилых помещений в нежилые:

• по признаку права собственности. Так, право инициировать изменение назначения помещения принадлежит только его собственнику;
• по признаку расположения. Так, помещения, находящиеся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилые, только если ниже расположены нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);
• по признаку автономности. Так, возможность перехода в статус нежилых имеют только помещения с отдельным входом, изолированные от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
• по человеческому фактору. Так, не могут быть переведены в статус нежилых помещения, в которых прописаны и проживают люди;
• по признаку обременения. Так, помещение не должно быть обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):

• помещение расположено в наемном доме социального использования;
• в помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Другие статьи
Как приватизировать муниципальную квартиру — условия и инструкция.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 Москва и обл.; 8 Санкт-Петербург и обл.; все регионы РФ.

Напомним кратко о «нестыковках» законодательства (документы до сих пор действуют, но закон прояснил ситуацию), из-за которых возникали споры том, могут ли гостиницы находиться в жилых помещениях или необходим перевод таких помещений в нежилые. Понятно, что перевод помещения из одного статуса в другой — это не просто «спор о понятиях», но достаточно дорогостоящая процедура, требующая времени.

Гостиница в жилом доме: к какой категории относить помещения? Разночтения в законодательстве

Порядок процедуры перевода жилого помещения в нежилое и смены статуса

Порядок перевода объекта из одного статуса в другой и обратно имеет четкую структуру. Она приведена в табличном формате, где прописан алгоритм действий для каждой категории процедуры.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Какие условия следует соблюсти для перевода?

Перед переводом недвижимости из жилой в нежилую, нужно учитывать, что оно должно быть оснащено отдельным входом, который ведет на улицу. Если его площадь составляет более 100 квадратных метров, то следует предусмотреть запасной выход, к примеру, из подъезда дома.

Статья N 22 ЖК РФ запрещает использование помещений нежилого типа, войти в которые можно только через смежное помещение, подъезд или коридор. Допускается перевод квартиры в нежилой статус без отдельного выхода, но только в случае, если он будет создан после окончания процедуры. Зачастую такими помещениями являются квартиры, имеющие окна, выходящие во двор, которые могут впоследствии быть переделаны в выходы.

Перевести в нежилой статус часть квартиры или ее комнату нельзя. В недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд не должно быть зарегистрировано жильцов, а также в ней не должен никто проживать на постоянной основе. Согласно законодательству, прописку в нежилых помещениях иметь нельзя, поэтому перед проведением процедуры перевода помещения в нежилое, оттуда необходимо выписаться. Переводимое недвижимое имущество не должно состоять в залоге и на него не должен быть наложен арест.

Если какое-либо лицо, имеет право требовать жилую недвижимость в качестве погашения долгов, то перевести ее в нежилой фонд не представляется возможным, так как контролирующие организации следят за тем, чтобы недвижимость не смогла стать предметом различных махинаторских действий.

Чтобы провести подобную процедуру в частном доме необходимо собрать документы, подтверждающие собственнические права на недвижимость, а если собственников несколько, то на перевод дома в нежилое состояние следует получить согласие каждого из них.

Если квартира находится не на первом этаже дома, то все располагающиеся под ней помещения также должны быть нежилыми. Перевести жилое помещение в нежилое не удаться, если оно находится в аварийном или подготовленном под снос доме.

Так как в панельном доме не разрешается расширять проемы, ломать стены, крепить оттяжки снаружи, сделать отдельные выходы в помещении не удастся, поэтому и перевести его в нежилой фонд будет крайне проблемно.

Кроме всего перечисленного выше, перевод квартиры из жилого статуса в нежилой, могут затруднить ряд различных ситуаций. Чаще всего они представлены:

• нахождением помещения в доме, являющемся объектом культурной или исторической значимости;
• отсутствием подключения помещения к инженерным коммуникациям;
• неудовлетворительным состоянием помещения и необходимости проведения в нем ремонтно-отделочных работ.

Также владельцу квартиры, который собирается переводить ее в нежилой фонд, следует узнать не состоит ли дом на учете штаба по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям. Если состоит, то это повлияет на стоимость помещения при проведении его проверки экспертами.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Похожие записи:

• Как узнать остаток возврата налога за квартиру через госуслуги
• Налог при продаже квартиры 2023 изменения
• Инженер по проектно сметной работе еткс