Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от дарения квартиры до регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
Порядок действий при инициации отмены дарения
Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.
Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.
Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.
Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.
Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.
Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.
Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.
Добровольное расторжение дарственной
Случается, что стороны Договора дарения расторгают дарственную по обоюдному согласию. Почему это происходит, по большому счету, никому не важно. Даритель и одариваемый не обязаны указывать причины своего решения в официальном документе.
Но оформить такой документ необходимо. Он называется «Соглашение о расторжении договора дарения». Этот документ оформляется нотариально и имеет такую же юридическую силу, что и договор дарения. То есть, отменяет его.
Основное требование к соглашению состоит в том, что оно должно иметь ту же форму, что и ранее заключенный договор. Поскольку в нашей статье речь идет о дарении недвижимости, Договор дарения проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Соглашение о расторжении Договора также необходимо представить в Росреестр. На его основании в ЕГРН будут внесенные новые данные — недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу. Его право собственности будет заново зарегистрировано.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Дарственный договор: В каких случаях он не действует?
Дарственная будет признана нелегитимной, если:
- не соблюдены законодательные нормативы при заключении договора;
- цели сделки противоречат законодательству;
- дарственная заключается только «для вида» и не подразумевает под собой передачу имущества от дарителя к одаряемому;
- сделка имеет притворный характер. То есть если дарственный договор заключают взамен другого документа, к примеру, подтверждающего куплю-продажу. Так как при получении в дар имущества от людей, с которыми одаряемый состоит в близком родстве, ему не нужно платить госпошлину, некоторые граждане, стараясь воспользоваться данным преимуществом, заключают дарственный договор вместо необходимой купли-продажи.
- даритель недееспособен, а соответственно он не может в полной мере распоряжаться личным имуществом.
- даритель находится в нестабильном психоэмоциональном состоянии, а значит не может нести ответственность за свои поступки.
- дарственный договор заключен обманным путем. К примеру, если даритель думал, что заключает не сделку дарения, а договор купли-продажи.
- дарственная заключена под страхом за свою жизнь либо в результате психического или физического насилия.
Все вышеперечисленные ситуации приводят к признанию дарственного договора недействительным. В некоторых случаях сделка является нелегитимной сама по себе, в остальных же, ее недействительность будет необходимо доказывать через суд.
Дарение жилой недвижимости: Недействительность сделки
В некоторых случаях дарственный договор может быть признан нелегитимным. Дарить свое имущество, может не каждый гражданин, так же как и принимать. В законодательстве четко указан список лиц, которые не могут быть дарителями и одаряемыми:
- Дарить недвижимое имущество не могут граждане, не достигшие восемнадцатилетняя либо лица с психоэмоциональными нарушениями. Также от их имени сделку не имеют права проводить их опекуны.
- Принимать подарки в виде жилой недвижимости не могут медицинские работники, сотрудники соц. службы и прочие лица подобных профессий от своих воспитанников, пациентов и их родственников.
- Получить в дар недвижимость за исполнение своих обязанностей не могут чиновники, находящиеся на госслужбе.
- Заключать договор дарения друг с другом не могут юридические лица.
Особенности дарственной как вида гражданской сделки
При заключении сделки по дарению дарителю необходимо учесть особенности подобного гражданского правоотношения.
Главные особенности дарственной, по которой подарено жильё, заключаются в следующем:
- Закон ограничивает срок, через какое время можно отменить соглашение. Дарственная по общему правилу может быть оспорена в течение трёх лет с момента составления. При этом оспаривающие лица должны предъявить доказательства, которые подтвердят нелегитимность сделки.
- Если же доверенность составляется представителем собственника жилья, то его полномочия должны быть в установленном законом порядке удостоверены любым нотариусом. Иначе сделка считается незаконной.
- Дарственная всегда составляется письменно в двух экземплярах, каждый из которых должен быть подписан дарителем. Один из них передаётся одаряемому лицу, а другой остаётся у дарителя. Когда они получены, обе стороны смогут удостоверить факт совершения дарения при возникновении спорных ситуаций.
- В случаях, когда дарителем либо одаряемым лицом является ребёнок, не достигший 18 лет или лицо, не обладающее дееспособностью, то для совершения дарения необходимо согласие органа опеки, а также назначенного опекуна.
- В случаях, когда объектом дарения выступает жильё, которое помимо дарителя принадлежит и другим лицам, необходимо согласие данных лиц. Если же даритель выступает индивидуальным собственником, то чтобы передавать, согласие третьих лиц не требуется.
Таким образом, действительность повторного дарения жилья зависит не только от легитимности прав дарителя, но и от наличия прав иных лиц, статуса участников сделки и так далее. Несоблюдение одного из указанных условий влечёт недействительность сделки. К тому же необходимо учитывать возможность возвратить жильё себе предыдущим собственником, когда оно не может передариваться.
Когда осуществляется дарение, всегда находятся заинтересованные лица, которые готовы оспорить такую сделку и вернуть подаренную квартиру.
По этой причине составление сделки лучше доверить профессионалам, которые хорошо разбираются в нюансах сделки, нормах законодательства. Безопасность сделки является главным условием для любой стороны в гражданско-правовых отношениях.
Когда квартира может быть возвращена
Но если договор подписан и зарегистрирован в соответствии с законом, то действующие нормы Гражданского Кодекса также не запрещают вернуть подаренный объект дарителю.
Основания для возврата подаренной квартиры:
- По инициативе самого дарителя;
- По инициативе того, кому подарили недвижимость;
- По причине признания дарственной не действительной.
Других причин для возврата квартиры из собственности одного субъекта другому нет.
Как даритель может получить квартиру обратно?Только с согласия того, кому она была подарена. Это касается только тех случаев, когда даритель по своему усмотрению, без влияния третьих лиц, передал объект одаренному субъекту. Правда, сделать это можно на начальном этапе заключения сделки. Например, субъект указан в качестве одаренного физического лица в некой дарственной. Если он не хочет принимать такое дарение, то он обязан написать письменный отказ и зарегистрировать его в том же органе, где происходит регистрация дарственной.
Если же право собственности на объект уже перешло дарителю, то есть он подписал дарственную, и она была зарегистрирована, то вернуть квартиру обратно не так просто. Если же вернуть свою собственность хочет даритель, то сделать уже после регистрации договора, он может это исключительно в судебном порядке.
В судебном порядке расторжение договора дарения возможно не всегда, для этого также должны быть уважительные причины. Суд не вынесет справедливого решения в пользу истца, если он будет уверен в том, что даритель самостоятельно передал по своему желанию квартиру другому лицу.
Причины, по которым суд может расторгнуть договор дарения и вернуть собственность дарителю:
- Получатель квартиры оказывал на дарителя моральное или физическое воздействие;
- Одаренный осуществляет такие действия, которые вредят техническому состоянию подаренного объекта, что может повлечь за собой полное разрешение объекта;
- После дарения субъект, передавший свою недвижимость в собственность другому, ощущает огромные материальные трудности или имеет проблемы со здоровьем, не позволяющие ему обеспечить нормальный заработок;
- Одаренный субъект умер ранее, чем умер даритель.
Конечно, все названные причины не являются 100% основанием для того, чтобы лишить одаренного имущества. В судебном порядке необходимо доказать целесообразность таких манипуляций.
Основания для отказа дарителя
Отказ дарителя от исполнения договора дарения регламентируется статьями 577 и 578 ГК РФ при стечении обстоятельств, сложившихся после оформления дарственной, что выполнение условий неминуемо приведёт к резкому снижению уровня жизни дарителя.
Отказ дарителя от дарственной может служить следствием одного из возникших оснований:
- Ухудшение имущественного положения, включая:
- потерю источника стабильного высокого дохода;
- ликвидацию фирмы или прекращение индивидуальной предпринимательской деятельности;
- банкротство физического лица;
- действие форс-мажорных обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление).
- Изменение семейного положения, связанного с предстоящими расходами:
- бракоразводный процесс с разделом имущества;
- рождение и усыновление детей;
- появление иждивенцев, утративших трудоспособность.
- Ухудшение состояния здоровья:
- появление заболевания, вызвавшего стойкую нетрудоспособность;
- инвалидность вследствие болезни или несчастного случая;
- необходимость дорогостоящего лечения.
- Изменение личного отношения к одаряемому вследствие:
- нанесения умышленного вреда дарителю или его близким родственникам;
- неправильного обращения с даром согласно представлению дарителя;
- обмана и ввода в заблуждение относительно предполагаемой сделки.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Отмена дарственной по инициативе прокурора
Как аннулировать дарственную на квартиру на общих основаниях, определяется в ст. 168 ГК РФ:
- В тексте присутствуют ошибки, опечатки, информация о предмете дарения является неточной.
- Документ составлен с нарушениями установленной формы, без соблюдения порядка подписи.
- Отсутствуют нужные документы на квартиру, например регистрация.
- В дарственную включен пункт о встречных обязательствах, нарушающий основное правило дарения о безвозмездности.
- Вписано условие, по которому квартира переходит в дар лишь после смерти дарителя.
- Не прошел регистрацию в Росреестре.
- Договор прикрывает собой сделку купли-продажи и заключен с целью избежать или уменьшить налогообложение.
- Дарителем является ЮЛ, проходящее процедуру банкротства, и срок заключения договора приходится на последние 6 мес. до получения им статуса банкрота.
- Одаряемый является сотрудником (родственником сотрудника) лечебного или государственного учреждения.
Сроки подачи документов на оспаривание
Законодательством предоставляется возможность вернуть квартиру дарителю на протяжении трех лет со дня подписания соглашения. Но следует помнить о том, что, не смотря на трехлетний срок для подачи иска на оспаривание, документы могут быть поданы не позже, чем через год от момента, когда были обнаружены факты, позволяющие судиться за подаренное жилье. То есть, если одариваемый умышленно нанес телесные повреждения человеку, который подарил ему квартиру, то иск на расторжение контракта на дарение должен быть подан не позднее, чем через год после совершения противоправного поступка со стороны одариваемого.
Для случаев, когда оспариванием занимается даритель, например, в случае, если одариваемый своими действиями приводит жилье в негодность, возможно продление искового периода до пяти лет.
Бывают случаи, когда по тем или иным причинам суд принимает решение о продлении срока оспаривания, в большинстве случаев такое исключение делается для истцов кроме самого дарителя, но если с момента передачи квартиры прошло более десяти лет, вернуть подаренное имущество будет невозможно даже при наличии доказательной базы, позволяющей расторгнуть контракт.
Важная особенность оспаривания: Если для самого дарителя исковый период составляет три года со дня подписания документа, подтверждающего дарение, то для родственников или посторонних истцов, пытающихся доказать противозаконность сделки, трехлетний период оспаривания начинает отсчитываться с того дня когда они узнали о подписании договора, а не со дня его фактического подписания. Но в этом случае в суде придется доказывать, что о факте дарения истцу стало известно только недавно.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
В: Можно ли аннулировать дарственную на недвижимость?
О: Можно, при наличии предусмотренных ст. 578 ГК РФ оснований для ее отмены либо по предусмотренным для ее оспаривания основаниям. Например, если сделка была мнимой или притворной. Либо даритель был недееспособным или не было получено согласие других собственников на заключение договора.
В: Можно ли отменить дарственную на землю?
О: Можно, если одаряемый покушался на жизнь дарителя, лишил его жизни, либо умышленно нанес ему или членам его семьи тяжкие увечья. А также в случае банкротства дарителя-предпринимателя или когда одаряемый умер раньше (это условие должно быть закреплено в договоре дарения).