Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бухучет в агентстве недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
Как организовать учет?
Бухгалтерский учет агентство недвижимости должно вести в соответствии с действующими ПБУ. Его организация требует профессионального подхода. Риелтору не обойтись без формирования учетной политики, постановки документооборота (с использованием типовых и разработкой актуальных форм).
Организация бухучета в агентстве недвижимости – задача для опытных специалистов. Сотрудничество с профильным аутсорсером позволяет сэкономить время и минимизировать юридические риски. Исполнитель гарантирует соответствие учетной политики, регистров, счетов, документооборота актуальным нормативным требованиям и отраслевой специфике.
Бухгалтерский учет, организованный профессионально, дает объективное представление о положении дел в агентстве. А его грамотное ведение исключает завышение или занижение налогооблагаемой базы, ошибки в расчете налогов и следующие за ними штрафные санкции со стороны ИФНС.
Бухучет для агентства недвижимости
Бухгалтерские операции (проводки) агентств по недвижимости:
- отражена выручка от продажи недвижимости Дт 62 Кт 90;
- отражены расходы, связанные с продажей недвижимости Дт 90 Кт 20,26,10;
- отражена сумма дохода от сдачи имущества в аренду Дт 76 Кт 91;
- отражены расходы, связанные со сдачей в аренду недвижимости Дт 91-2 Кт 20,26,10.
Какие налоги платят риэлторы
Посредники платят налоги в случаях:
- если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
- оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
- как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
- как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги.
Риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск
Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:
- подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы риэлтора. ИП или ООО, которые трудоустроили риэлтора оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
- страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают риэлторам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.
Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:
- социальное — 2,9%;
- медицинское — 5,1%;
- пенсионное — 22%
В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:
- подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;
фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя; - взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.
Плюсы и минусы открытия агентства недвижимости
Агентство недвижимости, как и любой другой бизнес, имеет свои плюсы и минусы, на которые обязательно стоит обращать внимание. Если не соблюдать все правила открытия данного бизнеса, то можно совершить ошибку, которая приведет к потере проекта и средств.
Плюсы открытия агентства недвижимости:
- Наличие относительно небольшого стартового капитала для ведения бизнеса;
- Нет необходимости получения лицензии для ведения риэлторской деятельности;
- Данная сфера бизнеса является высокодоходной;
- Отсутствие сезонности в продажах;
- Риэлторы имеют возможность получать высокую заработную плату, имея при этом свободный график.
Шаг 2. Регистрация бизнеса
После того, как форма ведения бизнеса выбрана, предпринимателю необходимо открыть расчетный счет в банке, в таком случае ему не придется использовать в работе кассовый аппарат. При регистрации агентства недвижимости, предпринимателю рекомендуется использовать следующие коды ОКВЭД:
- Код 68.31.1 — посреднические услуги при купле-продаже недвижимости;
- Код группы 68.31.2 — посреднические услуги при аренде жилых и коммерческих помещений;
- Код 68.31.3 — консультационные услуги при купле-продаже недвижимости;
- Код 68.31.4 —консультационные услуги при аренде недвижимого имущества.
Также, предпочтительно изготовить печать, поскольку скрепленному печатью договору клиент относится с большим доверием, чем к договору без печати. Лицензия для предоставления посреднических услуг по продаже и аренде недвижимости не нужна.
Шаг 5. Формирование штата сотрудников агентства недвижимости
При организации агентства недвижимости, предпринимателю стоит уделить большое внимание персоналу и сотрудникам. Важно помнить, чтобы все работники агентства имели определенный опыт. Если его не будет, то предприниматель должен предоставить своим сотрудникам обучение.
Штат сотрудников должен включать в себя следующих работников:
- Риэлторы (4 человека);
- Юрист (1 человек);
- Офис-менеджер (1 человек);
- Уборщица (2 человека).
На начальном этапе работы агентства недвижимости, штат сотрудников может включать в себя около 5 человек, все они должны обладать опытом работы в сфере риэлторской деятельности.
|
Постоянные расходы |
Оклад |
Количество сотрудников |
Сумма |
| Риэлтор |
40 000 руб. |
4 | 160 000 руб. |
|
Офис-менеджер |
20 000 руб. |
1 |
20 000 руб. |
|
Юрист |
25 000 руб. |
1 |
25 000 руб. |
|
Уборщица |
13 000 руб. |
2 |
26 000 руб. |
|
Страховые взносы |
69 300 руб. |
||
|
Итого ФОТ |
300 300 руб. |
ФОТ агентства недвижимости составляет примерно 300 300 рублей.
При открытии агентства недвижимости Сергея, штат его сотрудников насчитывал всего 4 человека. На данный момент, штат сотрудников его агентства недвижимости составляет 32 человека. Сергей говорит, что заработная плата агента может составлять 140 000 — 160 000 рублей.
Штат сотрудников в агентстве недвижимости Марии составляет 7 человек. Однако, уже в настоящем году девушка планирует расширять штат сотрудников.
Пошаговый план открытия агентства недвижимости
- Выбор направления деятельности риэлторского агентства, аналитика региона, особенностей рынка недвижимости, подготовка бизнес-плана и финансовых расчетов.
- Подбор и обучение персонала, выбор офисного помещения.
- Регистрация компании. Заключение и подписание договоров с персоналом и арендодателем.
- Приобретение необходимых мебели, офисного оборудования, программного обеспечения, оснащение рабочих мест.
- Создание сайта, запуск рекламной компании. Продвижение агентства.
- Работа с клиентской базой, партнерами, контрагентами, государственными структурами. Пошаговая реализация стратегии развития.
Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости
Пандемия в прошлом году привела многих застройщиков и подрядчиков к банкротству. Пока проектное финансирование не наладится и вирусная нагрузка на всех не ослабнет, похоже, количество банкротов будет расти.
Изменения в налоговом законодательстве в 2021 касаются банкротов напрямую. ФЗ №320 от 15.10.2020 освободил их от НДС при продаже активов. Причем в качестве освобожденных активов рассматривается не только имущество, относящееся к конкурсной массе. Услуги, работы, товары, реализующиеся банкротом в ходе основной деятельности, тоже не облагаются НДС. Если раньше налог не начислялся только при реализации имущественных прав и имущества, то теперь из-под налогообложения выведена и реализация производимой продукции.
Среди партнеров вашей строительной компании есть банкроты? Не ждите от них в 2021 году счетов с выделенным НДС. Приобретая у таких компаний услуги, работы, товары, вы теряете право на вычет налога.
Что можно сделать? Например, изменить договорные условия сотрудничества. Достаточно вывести НДС из стоимости договора. Также можно уменьшить стоимость услуг, работ, товаров на сумму налога.
Что делать с прошлогодним НДС, если банкрот вы? Согласно действующему законодательству, отражать в учете и предъявлять к вычету налог по отработанным до 2021 года авансам можно и нужно. Право на вычет такого входного налога сохраняется и у покупателя.
Сотрудник строительной компании обращается в бухгалтерию за справкой о доходах. Какую форму использовать? По доходам до 1 января 2021 – старую, по доходам с января этого года – новую. Основание – приказ ФНС №ЕД-7-11/753 от 15.10.2020. Принципиально бланки отличаются номером по КНД.
Говоря об изменениях в налогообложении для строительных компаний, нельзя не упомянуть и форму НДФЛ. Начнем с отмены обязательной сдачи 2-НДФЛ за 2021. За год отчитаться придется только формой 6-НДФЛ. Особое внимание бухгалтеру строительной компании рекомендуется обратить на приложение №1 к этому отчету. Что касается дат и сроков, первый раз сдать 6-НДФЛ необходимо будет по итогам I квартала.
Поправки, внесенные в налоговое законодательство ФЗ №368 от 09.11.2020 и ФЗ №374 от 23.11.2020, увеличивают возможности строительных компаний для применения инвествычета. Они вступили в силу в январе 2021.
Во-первых, поправки позволяют уменьшить доходы, если продается объект, к части стоимости которого ранее применялся инвествычет. Во-вторых, на будущее может быть перенесен не только остаток инвестиционного налогового вычета, то есть расходы, уменьшающие региональный платеж. Переносить на будущее разрешили и расходы, уменьшающие федеральную часть налога.
Но это еще не все. Последующие затраты на модернизацию, оборудование, достройку объекта можно амортизировать, если к объекту больше не применяется инвествычет.
Что нужно сделать бухгалтеру строительной компании прямо сейчас? Проверить возможность списания инвестиционного налогового вычета по новым правилам. Это позволит увеличить размер признаваемых расходов.
У вашей строительной компании есть обособленные подразделения? Учтите поправки, уточняющие порядок расчета и распределения прибыли, особенно если компания применяет пониженную ставку налога.
Согласно ФЗ №195 от 113.07.2020 и ст. 288 НК РФ, с 2021 года расчет региональной части налога на прибыль предусматривает распределение каждой налоговой базы между обособленными подразделениями. Рекомендации по применению такого порядка дал Минфин в №03-03-07/39124 еще в мае прошлого года.
Что сделать прямо сейчас? Проверьте утвержденный показатель распределения прибыли в учетной политике на 2021 год. Если утвержден показатель, позволяющий переводить максимум прибыли на обособку, пользующуюся льготой по налогу, поздравляем – налоговая оптимизация удалась!
Напоминаем: до 30 марта 2021 строительные компании должны сдать декларацию по налогу на имущество. Отчетный период – прошлый год.
Не забудьте включить в декларацию данные о движимом имуществе по требованию налоговой. Отчетным показателем является среднегодовая стоимость движимых ОС. Возврат в декларацию сведений о движимом имуществе осуществляется согласно ФЗ №374 от 23.11.2020.
Важно: новую декларацию необходимо заполнять и сдавать компаниям, у которых на балансе есть движимые ОС с ненулевой остаточной стоимостью. Если у компании есть обособленные подразделения в регионах, сведения в отчете указываются с разбивкой по регионам.
В налогообложении имущества движимые ОС не участвуют. Информация подается в ФНС в виде справочной. Вернут ли налог на движимое имущество строительных компаний? Покажет время.
Что сделать сейчас? Организуйте и проведите инвентаризацию ОС для определения остаточной стоимости и распределения имущества на недвижимое, движимое. Используйте разные субсчета для отражения движимых и недвижимых ОС в учете.
Как вы, наверное, помните, отчетность по земельному и транспортному налогу отменена. То есть за 2020 год декларации сдавать не нужно. Но сами налоги никто не отменял. Если с их учетом есть проблемы, самое время их решить.
ФНС обещает делать расчеты для налогообложения земли, транспорта самостоятельно. Но сообщений от налоговиков ждать вовсе не обязательно. Тем более что приходить они могут в течение полугода. А перечислять актуальные суммы в бюджет необходимо вовремя. Это касается и авансов, и налогов. Так что берите расчеты на себя. А потом получайте сообщения из ФНС и сверяйте суммы. Не согласны? Направляйте возражение с подтверждающими документами и пояснениями. Это уменьшит риск оказаться в должниках.
Теги данной публикации: строительствоучет по отраслям
Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:
- У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
- Сумма выручки от продажи известна.
- Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
- Покупатель получил право собственности на объект.
- Траты на операцию можно установить однозначно.
Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.
Оптимальный вариант — небольшой офис в деловом центре или здании презентабельного вида. Не стоит гнаться за арендой в самом центре, но и помещение подвального типа не подойдет. Офис должен одним своим видом внушать доверие клиентам. Размер офиса зависит от штата. Для трех-четырех человек достаточно 20 кв м. Отдельно стоит предусмотреть отдельную комнату для переговоров с клиентами, так вы избежите опасений клиентов по поводу возможного раскрытия конфиденциальной информации.
Небольшой офис с хорошим ремонтом вызывает доверие
Средняя стоимость аренды офиса такой площади обходится в 30-50’000 рублей в зависимости от локации и условий собственника. При необходимости проведите косметический ремонт, но в целом ориентируйтесь на готовые предложения.
Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости
Пандемия в прошлом году привела многих застройщиков и подрядчиков к банкротству. Пока проектное финансирование не наладится и вирусная нагрузка на всех не ослабнет, похоже, количество банкротов будет расти.
Изменения в налоговом законодательстве в 2021 касаются банкротов напрямую. ФЗ №320 от 15.10.2020 освободил их от НДС при продаже активов. Причем в качестве освобожденных активов рассматривается не только имущество, относящееся к конкурсной массе. Услуги, работы, товары, реализующиеся банкротом в ходе основной деятельности, тоже не облагаются НДС. Если раньше налог не начислялся только при реализации имущественных прав и имущества, то теперь из-под налогообложения выведена и реализация производимой продукции.
Среди партнеров вашей строительной компании есть банкроты? Не ждите от них в 2021 году счетов с выделенным НДС. Приобретая у таких компаний услуги, работы, товары, вы теряете право на вычет налога.
Что можно сделать? Например, изменить договорные условия сотрудничества. Достаточно вывести НДС из стоимости договора. Также можно уменьшить стоимость услуг, работ, товаров на сумму налога.
Что делать с прошлогодним НДС, если банкрот вы? Согласно действующему законодательству, отражать в учете и предъявлять к вычету налог по отработанным до 2021 года авансам можно и нужно. Право на вычет такого входного налога сохраняется и у покупателя.
Сотрудник строительной компании обращается в бухгалтерию за справкой о доходах. Какую форму использовать? По доходам до 1 января 2021 – старую, по доходам с января этого года – новую. Основание – приказ ФНС №ЕД-7-11/753 от 15.10.2020. Принципиально бланки отличаются номером по КНД.
Говоря об изменениях в налогообложении для строительных компаний, нельзя не упомянуть и форму НДФЛ. Начнем с отмены обязательной сдачи 2-НДФЛ за 2021. За год отчитаться придется только формой 6-НДФЛ. Особое внимание бухгалтеру строительной компании рекомендуется обратить на приложение №1 к этому отчету. Что касается дат и сроков, первый раз сдать 6-НДФЛ необходимо будет по итогам I квартала.
Особенности налогообложения риэлтерских организаций
Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное — выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.
Основные функции агентства недвижимости:
- Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
- Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
- Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
- Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
- Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
- Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.
Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги, такие как:
- Консультационные услуги;
- Юридические услуги;
- Сбор и оформление документов;
- Комплексные оформительские услуги.
Риэлторское агентство будет работать по следующему графику:
- 10:00 — 21:00 в рабочие дни;
- 9:00 — 18:00 в выходные дни.
Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.
Общие моменты целевой аудитории:
- Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
- Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
- Семейное положение. 60% семейные пары, 30% — одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% — остальные.
- Образование. Высшее — 80%, Среднее специальное — 10%, Остальное — 10%.
Цели приобретения жилья:
- в личное пользование;
- для осуществления коммерческой деятельности;
- инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).
С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.
| Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Число квартир, тыс. |
373 |
382 |
396 |
427 |
477 |
515 |
609 |
722 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Их средний размер, м2 общей площади |
81,1 |
83,1 |
85,3 |
85,4 |
86,0 |
84,5 |
83,1 |
84,7 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
однокомнатные |
20 |
20 |
21 |
23 |
25 |
28 |
29 |
31 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
двухкомнатные В нише агентств недвижимости конкуренция высока. Поэтому для осуществления наиболее эффективной деятельности особое внимание следует уделить рекламе. Использовать сразу все имеющиеся способы продвижения не нужно. Во-первых, не все они являются эффективными. Во-вторых, это может не только снизить рентабельность, но и вовсе лишить вас прибыли. Подходите к выбору способов рекламы разумно. План по персоналу:
Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка — вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости. На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен. Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке. Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:
Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, — все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи. В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов. За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер. Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад. Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта
|