Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое муниципальная квартира: все плюсы и минусы подобного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить договор по найму жилья с государственными органами может не каждый желающий. Соискатель вместе с другими членами его семьи должен быть признан малоимущими и нуждающимися в новом жилом помещении.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Как приватизировать квартиру по соцнайму
Квартиру по соцнайму разрешено приватизировать. При этом, начать процедуру приватизации можно уже на следующий день после заключения договора.
Для того, чтобы приватизировать соцжилье, нужно:
- собрать пакет требуемых документов,
- написать заявление и подать его вместе с прилагаемыми документами в МФЦ или в орган, отвечающий за жилищную политику.
В разных регионах список необходимых документов может отличаться, но, как правило, он включает в себя такие бумаги:
- копии и оригиналы документов, удостоверяющих личность;
- договор о соцнайме;
- техпаспорт на квартиру;
- выписку из домовой книги;
- документ, подтверждающий, что гражданин еще ни разу не пользовался правом на приватизацию.
Под социальным наймом жилья понимают письменный договор, наделяющий граждан правом пользования жилой площадью из государственного фонда (муниципального или регионального).
Обязанности и права сторон
Государство, выступая арендодателем помещения должно обеспечивать надлежащее исполнение своих услуг по ремонту дома, обеспечению коммуникациями. При этом наймодатель вправе требовать с граждан своевременной оплаты, сохранения жилища в достойном состоянии.
Права и обязанности арендаторов представлены в таблице:
| Обязанности | Права |
|
|
У обеих сторон есть право расторжения договора в любое время в случае нарушения положений соглашения. Однако, независимо от того, кто стал инициатором расторжения договора, после этого арендатор теряет право на получение жилья по социальному найму в будущем.
На государственном уровне разработаны программы поддержки граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации. Такая помощь является целевой и выдается в виде субсидий. Для того чтобы претендовать на полное или частичное погашение квитанций на оплату жилья за счет бюджетных средств, Наниматель должен доказать что, расходы на квартплату составляют больше 22 % дохода его семьи (в некоторых регионах этот порог меньше).
Субсидия выдается только при условии отсутствия долгов по оплате ЖКХ (как минимум – за последние полгода).
Кроме малоимущих, существуют другие категории лиц, имеющих право претендовать на субсидии:
- молодые семьи;
- многодетные семьи;
- молодые люди, готовые работать в сельской местности;
- инвалиды и дети-инвалиды;
- пенсионеры;
- матери-одиночки.
Для получения субсидии необходимо обратиться в отдел соцзащиты населения или ближайший МФЦ (многофункциональный центр).
Обратите внимание! Сумма выплаты не одинаковая для всех. В каждой категории свои критерии и суммы компенсации.
Особое внимание стоит уделить сбору информации о доходах, так как это понятие включает в себя не только заработную плату, но и следующие финансовые поступления:
- документы о стипендиях и пособиях;
- справка о размере пенсии;
- все справки о дополнительном заработке и другое.
Отсутствие работы тоже требуется подтвердить документально.
Из чего складывается и от чего зависит тариф?
Проводится расчет размера платы за наем по следующей формуле:
ПЛАТА за найм = Бр * Кб * Кс * П, где:
- Бр – Базовый размер оплаты, определяется путем умножения средней стоимости квадратного метра жилого помещения на вторичном рынке, в данном населенном пункте на 0,001.
- Кб – коэффициент качества и благоустройства жилья, в каждом субъекте РФ устанавливается по индивидуальным параметрам.
- Кс – коэффициент соответствия платы, утверждаются исходя из социально-экономических условий в муниципальном образовании.
В некоторых регионах может быть меньше или равен нулю. - П – общая площадь жилья в квадратных метрах.
Согласно статье 675 ГК РФ, а точнее ее первой части, используемое гражданами жилье, находящееся в государственном фонде, относится к социальному. Вопросы относительно прав и обязанностей, порядка оформления найма регулируются нормами ГК и ЖК РФ.
Согласно закону, собственник или уполномоченное лицо (в конкретной ситуации – это органы муниципалитета) передает нанимателю (гражданину из социально незащищенной категории) жилое помещение для проживания.
Социальный найм – юридическая сделка между государством и жителем РФ, при заключении которой граждане получают жилье на льготных условиях для дальнейшего проживания в нем.
Порядок и документы для получения
Если вы желаете воспользоваться правом на социальное жилье, вам придется пройти такие этапы:
- Постановка на жилищный учет. Для этого необходимо обратиться в исполнительный комитет и подать заявление и документы, которые подтверждают материальное положение. После сдачи и просмотра документов, вас поставят в очередь на получение жилья.
- Получение положительного ответа в письменном виде. На основании полученного документа впоследствии будет выдано жилье.
- Сбор документов для заключения договора.
- Обращение в муниципалитет с пакетом бумаг.
- Подписание договора.
- Вселение в предоставленное государством жилье.
Предположим, ваша очередь подошла и вам выдали решение о том, что вы можете вселиться в квартиру. В таком случае, необходимо обратиться в муниципальное управление и предоставить:
- справку о составе семьи;
- копии паспортов;
- при наличии несовершеннолетних граждан предоставляются свидетельства о рождении;
- если наемщик и сонаемщик состоят в браке – свидетельство, подтверждающее регистрацию;
- решение муниципалитета на выдачу жилья;
- заключение о признании здания аварийным или решение о его сносе;
- выписка из домовой книги;
- справка, подтверждающая материальное положение;
- справка с Росреестра, подтверждающая, что наемщик не является владельцем жилья.
Кому предоставляется жилье по соцнайму
Квартира по социальному найму — это квадратные метры, которые принадлежат государству либо муниципалитету. Претендовать на них могут лишь граждане, признанные органами муниципального управления малоимущими. Чтобы быть причисленным к данной категории людей, необходимо иметь низкий доход, а если быть точнее, то общая сумма доходов, разделенная на каждого члена семьи, должна быть меньше МРОТ, который в 2018 году составит 9489 рублей. Также учитывается стоимость имущества, находящегося в собственности и подлежащее выплате налогов. Цена жилой недвижимости должна быть меньше установленной законом нормы. Хорошо, если это жилье признано аварийным и не пригодно для проживания. Помимо прочего необходимо еще иметь российское гражданство. Хотя даже иностранным гражданам можно получить от государства квадратные метры, если то предусматривают нормы международного права.
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
В современном мире проблему с жильём можно решить разными способами: покупка, аренда, ипотека, рента и т.п., но немалую роль в решении этого вопроса играет предоставление жилья по договору социального найма. Так что же такое социальный найм жилья?
По своей сути это предоставление жилья на определённых условиях нуждающимся гражданам в пользование по бессрочному договору. Предоставляет такое жильё государственные или муниципальные органы. Гражданин, получив от государства такое жильё, должен содержать его в порядке, оплачивать коммунальные услуги и при необходимости производить его косметический ремонт.
Регулируется этот договор нормами Гражданского кодекса РФ. Кроме того, основания, условия и порядок заключения договора социально найма регулируется Жилищным кодексом РФ. Помимо федерального законодательства, вопросы предоставления жилья по договору социального найма регулируются и региональным законодательством субъектов РФ. Именно по этой причине мало только обратиться к Жилищному кодексу РФ, нужно достаточно тщательно изучить и законы субъектов РФ, касающиеся этого вопроса.
Социальный наем жилого помещения у государства – вопрос вполне решаемый. Срок получения жилья зависит от числа претендентов, стоящих в очереди на общих основаниях в том или ином субъекте. Для получения жилплощади по договору социального найма требуются соответствующие основания. К таким основаниям относятся состояние здоровья, трудное финансовое положение и непригодное для проживания состояние занимаемого на текущий момент помещения.
При оформлении соцнайма необходимо подготовить комплект документов для предоставления в местный муниципалитет. Основываясь на них, комиссия проведет проверку условий проживания потенциального нанимателя. Действующим законодательством отводится определенный срок на вынесение решения претендент должен получить ответ не позднее, чем через 30 дней после подачи заявления.
Жилплощадь, передаваемая нанимателю в социальный наем с правом последующего выкупа – это, по большому счету, приватизация квартиры. Ее стоимость определяется по кадастру. Для того, чтобы реализовать данную процедуру тоже потребуется собрать надлежащие документы и соблюсти установленные формальности.
Что нужно, чтобы получить социальный наем жилья? Во-первых, вы должны быть в одной из категорий граждан, указанных выше в статье. Во-вторых, если вы имеете право на это жилье, то нужно встать в очередь для ее получения и затем приобрести. Что нужно и куда обращаться указано тоже выше.
Право претендовать на получение социальной помощи в виде жилья могут лишь физические лица, принадлежащие к следующим категориям:
- Малоимущие люди;
- Иностранцы без российского гражданства (по решению международного договора).
Кого можно отнести к малоимущим:
- Семьи, имеющие в собственности жилье, не соответствующее общепринятым жилым нормам (меньше 18 м² на человека, аварийная недвижимость);
- Люди без собственного жилья;
- Проживание на одной жилплощади с тяжелобольным человеком (может потребоваться заключение органов здравоохранения).