Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
3aявитeль пoлyчaeт нa пoчтy дoгoвop и выпиcкy из EГPН, пoдпиcaнныe ycилeннoй цифpoвoй пoдпиcью гocyдapcтвeннoгo peгиcтpaтopa. К дoкyмeнтaм пpилaгaeтcя cepтификaт o пpимeнeнии ЭЦП.
Пoдлиннocть пoлyчeнныx нa пoчтy дoкyмeнтoв мoжнo пpoвepить нa caйтe Pocpeecтpa. Дoкyмeнты, yдocтoвepeнныe ЭЦП имeют юpидичecкyю cилy и oбязaтeльны к пpиeмy вo вcex yчpeждeнияx и opгaнизaцияx. Иx cлeдyeт coxpaнять в элeктpoннoм видe – физичecкиe пeчaти и штaмпы нa пoдoбныe дoкyмeнты нe cтaвятcя и нoтapиaльнoм yдocтoвepeнию oни тaкжe нe пoдлeжaт. Moжнo cкaчaть дoкyмeнты нa флeш-нocитeль, cъeмный диcк или coxpaнить в oблaчнoм xpaнилищe. Любoe дoлжнocтнoe лицo, yпoлнoмoчeннoe нa paбoтy c тaкими дoкyмeнтaми, мoжeт пpoвepить иx пoдлиннocть и oбязaнo пpинять иx к paбoтe.
Ecли вaм вce жe пoтpeбyeтcя бyмaжный вapиaнт, нoтapиyc в cooтвeтcтвии co cт. 103.9 Ocнoв зaкoнoдaтeльcтвa Poccийcкoй Фeдepaции o нoтapиaтe мoжeт yдocтoвepить paвнoзнaчнocть элeктpoннoгo дoкyмeнтa и пepeнeceнныx им нa бyмaгy cвeдeний из этoгo дoкyмeнтa. Изгoтoвлeнный нoтapиycoм нa бyмaжнoм нocитeлe дoкyмeнт oблaдaeт тoй жe юpидичecкoй cилoй, чтo и элeктpoнный дoкyмeнт, paвнoзнaчнocть кoтopoмy yдocтoвepeнa нoтapиycoм. Нoтapиaльнaя пoшлинa зa изгoтoвлeниe тaкoгo дoкyмeнтa cocтaвляeт 150 pyблeй зa oдин лиcт дoкyмeнтa.
Cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa нe выдaeтcя c 15 июля 2016 гoдa, eгo пoлнocтью зaмeняeт выпиcкa из EГPН. Пoэтoмy нeзaвиcимo oт тoгo, былa ли peгиcтpaция квapтиpы в Pocpeecтpe пpoизвeдeнa пpи пoдaчe дoкyмeнтoв чepeз MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa либo в элeктpoннoм видe, eдинcтвeнным дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пpoизвeдeннyю peгиcтpaцию пpaвa, бyдeт выпиcкa из EГPН.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
КАК ИЗМЕНИЛСЯ СРОК КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ?
Необходимость проведения таких сделок обусловлено регистрацией:
- Купли-продажи недвижимости.
- Сделок с земельным участком.
- Имущества, ранее не прошедшего регистрацию в Росреестре.
- Возведенного сооружения (недвижимости).
Начиная с 2017 года, срок регистрации объекта недвижимости, а также период постановки на учет в кадастре, снизился. Если до конца 2014 года последняя процедура занимала 18 суток, а при подаче бумаг через МФЦ — 36 дней. С 2016 года период оформления снизился до 10 и 12 рабочих дней соответственно, а в 2017-2018 годах сроки сократились еще больше (в первую очередь для документов в электронном виде).
До вступления в силу нового закона реальные сроки регистрации и постановки на учет недвижимости затягивались по ряду причин:
- Необходимость обращения в два разных органа.
- Подготовка 2-х разных пакетов бумаг.
- Оформление права собственности на жильё возможно, когда дом сдан в эксплуатацию и как дом поставлен на учёт в кадастровой службе. Эта процедура может затянуться на полгода.
- Чтобы зарегистрировать права собственности на унаследованное жильё, необходимо представить документы в течение 10 дней после получения нотариального свидетельства.
- При покупке нужно регистрировать недвижимость сразу. Только тогда гражданин становится собственником.
- Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке станет возможным, когда у застройщика полностью будут оформлены все документы на дом, и он поставлен на учёт в кадастровой службе. Конкретных сроков в законе не установлено, но процесс оформления нежелательно затягивать.
- При оформлении ДДУ документация обычно оформляется представителями застройщика, на основании указанных в договоре сроков.
- После подписания договора дарения, надо сразу регистрировать право собственности.
- Если судом вынесено решение об установлении права собственности на жильё, то оно должно быть зарегистрировано в течение шести месяцев.
Установленные сроки регистрации
Конкретный срок регистрации собственности будет меняться в зависимости от типа предмета сделки.
Таблица. Установленные сроки госрегистрации
| Срок регистрации, дней | Предметы регистрации |
|---|---|
| 1 | Запись о владельце закладной, внесение изменений в закладную. |
| До 3 | Исправление ошибок и неточностей, появившихся в ходе госрегистрации. |
| До 5 | Жилая ипотека;
Покупка жилой недвижимости за средства из федерального бюджета для определенных категорий граждан. Порядок определен Федеральным законом под номером 94-ФЗ; Сделки, оформленные с задействованием целевых финансовых выплат и жилищных сертификатов; Дополнительные соглашения к договорам, упомянутым в предыдущем пункте, а также ипотечным договорам; Земельные участки и иная недвижимость, передаваемая в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства и от него. Постановления в отношении этого момента определяются соответствующей Правительственной комиссией; Права муниципальной собственности; Права собственности РФ, а также республики Татарстан; Собственность, представленная военнослужащим РФ; Повторная выдача регистрационных свидетельств; Выдача правообладателям копий соответствующих договоров; Изменения в базе данных Госреестра. |
| До 10 | Права собственности. Актуально как для совместной, так и для долевой собственности;
Госрегистрация возникновения и прекращения прочих имущественных прав. |
Регистрации квартиры в Росреестре по срокам занимает в среднем неделю (варьируется в зависимости от вида услуги). При этом не играет роли формы предъявляемых документов (электронные заявки или прямое обращение). Федеральный закон № 16 регламентирует временное ограничение для оказания услуги:
- 1 неделя с даты приема – для сделок по переходу права (при подаче через МФЦ- 9 суток).
- 5 дней – осуществление кадастрового учета (для МФЦ неделю с учетом рабочих суток).
- 3 рабочих дня – при наличии печати нотариуса, предъявлении бумаг о вступлении в наследство, долевом владении в общем имуществе (многофункциональный центр отводит на рассмотрение 5 суток).
- 5 рабочих дней – для ипотеки (до семи через МФЦ).
Следует учитывать, что при одновременном проведении кадастрового учета и направления заявления о регистрирующих операциях, ведомство обрабатывает данные в течение 10 суток. Если заявитель приходит в МФЦ для получения данной услуги, стоит приплюсовать двое суток.
Когда имеется решение об ограничении с визой судебной инстанции, наложении ареста или запрете в совершении операций по внесению записей, отсчитывается три дня на выполнение действий. Обратная процедура по снятию запретных операций занимает такой же срок. Залоговое имущество подлежит рассмотрению в период до 3 рабочих дней как на пресечение, так и на возврат залогодателю или при отчуждении в госсобственность.
Отличительные особенности оформления перехода права собственности через МФЦ
Для того чтобы провести регистрацию сделки через отделение МФЦ необходимо собрать полный комплект предусмотренных законом документов и передать их специалисту центра, а по истечении оговорённого срока забрать подтверждающие документы.
Этапы регистрации:
- Подготовить требующиеся бумаги.
- Оплатить установленную госпошлину.
- Записаться на приём.
- В назначенный день лично посетить офис МФЦ.
- Передать подготовленный пакет документов.
- Составить заявление о регистрации.
- Забрать расписку о принятии заявления и документов.
- Дождаться окончания срока регистрации и предъявив расписку забрать готовые документы, подтверждающие регистрацию сделки.
Внимание! МФЦ является лишь посредниками между гражданином и Росреестром, и ответственен только за прием заявления на регистрацию прав собственности и пакета необходимых документов.
После того как специалист центра принял необходимые документы от участников сделки он повторно проверяет их на предмет ошибок и неточностей, после чего передаёт в Росреестр, где будет проведена их проверка. После её окончания в ЕГРН вносится соответствующая запись и происходит фактическая передача права собственности.
Рассмотрим особенности процедуры:
- Реквизиты для оплаты государственной пошлины за регистрацию ДКП различаются. В МФЦ не примут документы от заявителя, если в квитанции об оплате указаны реквизита Росреестра.
- Сотрудники Росреестра могут проконсультировать заявителя в вопросах, связанных с регистрацией перехода прав собственности. Сотрудники МФЦ этого сделать не смогут, их задача заключается исключительно в принятии документов и их последующей передаче в указанный орган.
- Сроки регистрации сделки на 2 рабочих дня больше, чем при оформлении через Росреестр.
- В офисе МФЦ сотрудники бесплатно сделают все требующиеся копии документов, в Росреестре эта услуга не предусмотрена.
Сроки обработки заявки
В многофункциональном центре сроки подтверждения права владения квартирой не превышают 10 дней. Составляя выписку, сотрудник многофункционального центра может дополнительно огласить сроки регистрации права собственности через МФЦ.
Отдельно стоит сказать о том, как узнать результаты с помощью номера выписки. Для этого надо скопировать его и вставить в окно «Проверить готовность». Если пользователь увидит уведомление, в котором предлагается связаться с сотрудником, значит, доступ к проверке закрыт.
Узнать информацию о сроках обработки заявки и о ее состоянии можно и по телефону горячей линии. Она работает круглосуточно, а штат сотрудников достаточно широкий, так что клиенту не придется долго ждать ответа.
Кто и за что несет ответственность
Особый интерес у граждан вызывает вопрос, кто и за что несет ответственность при осуществлении кадастрового учета и госрегистрации. Ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром, государственным регистратором и другими лицами.
Так, государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения.
Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.
Также нововведениями в Закон № 218-ФЗ уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение. Компенсация за жилое помещение — единственное пригодное для постоянного проживания — выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно Закону № 218-ФЗ условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ. Однако положение Закона № 218-ФЗ о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу только с 1 января 2021 г.
Постановка земельного участка на кадастровый учет
Участок можно поставить на учет только после его образования (формирования) с определением координат границ. Особенности подготовки документов на землю перед обращением в Росреестр заключаются в следующем:
- участок может быть сформирован путем разграничения муниципальных и государственных земель, в ходе раздела, выдела или объединения;
- постановка земли на кадастровый учет осуществляется по информации из межевого плана;
- для изготовления межевого плана инженер проводит обследования и съемки, определяет координаты границ, описывает их в текстовой и графической форме;
- обязательным приложением межевого плана является акт согласования границ с владельцами близлежащих участков (соседями).