Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда отдавать задаток при покупке квартиры по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Что такое первоначальный взнос?
Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.
Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.
Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.
Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.
Несмотря на то, что и то, и другое является предоплатой, которая вносится перед покупкой недвижимости и прописывается в предварительном договоре, эти понятия имеют разное значение и юридический статус.
Слова «аванс» наше законодательство не знает, поэтому эта сумма не является в полной мере обеспечением исполнения обязательств. Зато аванс можно в любой момент потребовать назад, и он должен быть возвращен. Внесение аванса ни к чему не обязывает обе стороны, но и требование его вернуть не грозит санкциями.
Иное дело – задаток. Эта разновидность предоплаты, с юридической точки зрения, является полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» встречается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры передачи и получения предоплаты. Если одна из сторон сделки нарушает предварительный договор, за этим следуют санкции: в случае, когда инициатором разрыва соглашения выступает покупатель, он лишается задатка, тот остается продавцу. Когда сделку отменяет продавец, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Тем не менее, стоит учитывать, что пока недвижимость не прошла процедуру регистрации права собственности, договор не считается заключенным, тем более, предварительный договор, который является всего лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, стопроцентной гарантией исполнения обязательств задаток не будет, однако в большинстве случаев такая мера предосторожности себя оправдывает/
Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку
Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.
Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:
- Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
- Снимается копия для предоставления в банк.
- Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
- Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
- Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
- Договор вступает в силу.
С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:
- указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
- указаны покупатели;
- отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
- указана стоимость сделки;
- задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
- отмечены сведения, касающиеся квартиры;
- обозначена ответственность за несоблюдение договора.
Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.
Какой платеж внести лучше
Собираясь брать ипотеку, важно разобраться с глубинным значением трех понятий. Ответить на вопрос, какой вариант самый выгодный – сложно. Понимание отличий аванса от задатка при покупке недвижимости помогут внести ясность при выборе способа оплаты первоначального взноса.
При наличии факторов, по которым одна или обе стороны-участницы не уверены в платежеспособности или беспроблемной передачи жилья от одного лица другому на 100% желательно ограничится авансом. Аванс при ипотеке в банке возвращается заемщику в той сумме, в которой был передан. Но желательно заключить письменное соглашение. При устной форме будет сложно доказать передачу денежных средств продавцу, если последний откажется подтверждать принятие средств как форму предоплаты. Расторгнуть договор можно в любое время без финансовых потерь и штрафных взысканий.
Задаток выгоден и удобен тогда, когда покупатель уверен в своих финансовых возможностях, точно решил приобрести выбранное жилье. Договор задатка при покупке квартиры в ипотеку снижает возможность срывов условий по нему из-за жестких требований в виде справедливого покрытия убытков и ущерба в денежном выражении.
Залоговые соглашения формируются в основном при ипотечном кредитовании. В иных случаях применяются крайне редко.
Получается, для покупателя намного выгоднее договор задатка, продавцу – аванса. Приобретение недвижимости – кропотливое дело с множеством аспектов, требующих тщательного рассмотрения. На вопрос, лучше договор аванса или задатка, нельзя получить однозначного ответа. Все зависит от конкретной ситуации.
Возврат задатка и аванса в качестве неосновательного обогащения
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Из приведенного следует, что если сделка не состоялась, денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса, подлежат возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения покупателя.
Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку
Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.
Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:
- Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
- Снимается копия для предоставления в банк.
- Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
- Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
- Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
- Договор вступает в силу.
С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:
- указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
- указаны покупатели;
- отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
- указана стоимость сделки;
- задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
- отмечены сведения, касающиеся квартиры;
- обозначена ответственность за несоблюдение договора.
Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.
Что представляет собой задаток
Задаток представляет собой не только уплату части стоимости приобретаемой недвижимости, но и исполнение определенных обязательств. Под такими обязательствами понимается твердое намерение покупателя приобрести недвижимость. Именно поэтому, в отличие от аванса, данная сумма не возвращается, если покупатель изменил свое решение о покупке.
На получение или возврат задатка могут повлиять такие ситуации:
- средства возвращаются, если обе стороны, по взаимной договоренности, отменили сделку по купле-продаже недвижимости;
- средства не возвращается, если сделка не состоялась по вине покупателя;
- возврат суммы в двойном размере, если сделка не проведена по вине продавца.
Как оформляется договор аванса — образец
Чтобы правильно составить документ о передаче аванса при покупке недвижимости (в ипотеку или напрямую) желательно иметь перед глазами образец договора. В договоре указывается:
- Место и время оформления (в верхней части), то есть наименование населенного пункта и день заключения.
- Информация сторон — ФИО, адреса, сведения из паспорта и телефонные номера.
- Сведения о квартире — объект сделки, цена жилья и дата оформления базового договора.
- Величина залога или аванса (цифрами и текстом).
- Особенность передачи денег.
- Права и обязательства участников (при заполнении за основу берется ГК РФ, статья 381).
- Указание действительности договора со дня подписания.
- Форс-мажор и его действие на документ.
- Реквизиты покупателя и продавца, а также их подписи.