Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передача дома от застройщика управляющей компании документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
Основания для передачи технической документации
УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:
- на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
- в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
- истёк срок договора управления;
- участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.
Какие документы должен оформить застройщик?
Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов.
Какие документы должен передать застройщик управляющей компании? Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.
Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.
Итак, в первую очередь УК проверяет:
- общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
- придомовую территорию;
- кровлю, шахты и т.д.
В акте о состоянии дома указываются все имеющиеся повреждения и недостатки. В противном случае доказать, что они возникли по вине застройщика, а не компании, будет практически невозможно.
Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов. В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:
- Заключение комиссии.
- Техпаспорт здания.
- План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
- Инструкция по эксплуатации.
- Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
- Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
- Акты передачи помещений жильцам.
- Санитарный паспорт.
- Дополнительные бумаги.
Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.
Какие документы должен оформить застройщик?
Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов.
Какие документы должен передать застройщик управляющей компании? Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.
Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.
Итак, в первую очередь УК проверяет:
- общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
- придомовую территорию;
- кровлю, шахты и т.д.
В акте о состоянии дома указываются все имеющиеся повреждения и недостатки. В противном случае доказать, что они возникли по вине застройщика, а не компании, будет практически невозможно.
Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов. В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:
- Заключение комиссии.
- Техпаспорт здания.
- План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
- Инструкция по эксплуатации.
- Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
- Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
- Акты передачи помещений жильцам.
- Санитарный паспорт.
- Дополнительные бумаги.
Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.
Первое решение по описанному в этой статье делу было вынесено ещё в 2016 году, а закончилось всё только 20 августа этого года. Тем не менее в подобной ситуации, когда вам передали техническую документацию не в полном объёме и вы через суд не добились её восстановления, вы можете попробовать заказать документы за свой счёт, а затем возместить расходы.
Для этого необходимо попросить изменить способ и порядок исполнения судебного акта. Руководствуясь положениями ст. 324 АПК РФ, ст. ст. 36, 37 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ, суды установят, что ответчик уклоняется от исполнения решения ведомства и не предпринимает мер по его исполнению, и подтвердят, что новый способ исполнения соответствует цели восстановления нарушенных прав.
Стоимость восстановления технической документации необходимо доказать с помощью отчёта об определении рыночной стоимость таких работ.
За что отвечает управляющая компания
Процесс передачи общего имущества дома управляющей организации всегда проходит под жестким контролем как застройщика, так и принимающей компании. Составляют сразу несколько актов:
- о передаче необходимых для работы и обслуживания документов;
- о передаче организации управления;
- о текущем состоянии общего имущества (сетей, коммуникаций, подъездов, чердаков и подвальных помещений, лифтов, придомовой территории, вентиляционных шахт, кровли и прочих объектов, которые относятся к общему домовому имуществу).
Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени. Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов. Обратное возможно будет только через суд.
Какие документы застройщик должен передать управляющей компании?
Перечень документов может сильно отличаться в разных случаях, но среди обязательных должны присутствовать акт о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт дома, санитарный паспорт, инструкция по эксплуатации жилого дома, схемы расположения коммуникационных сетей, схема расположения теплосетей, кабелей, водопроводов и газопроводов, список подрядчиков, выполнявших строительные работы на всех этапах возведения здания и акты передачи квартир.
Какие еще документы могут понадобиться:
- договоры со снабжающими организациями;
- акты о принятии на учет счетчиков электро- и водоснабжения;
- схемы расположения камер видеонаблюдения.
Также законодательством установлено, что после вселения жильцов у них есть год на выбор управляющей компании. В противном случае органы местного самоуправления устраивают конкурс, по окончании которого оформляется договор с победившей УК.
Иногда возникают ситуации, когда застройщик в своих интересах пытается навязать собственникам жилья конкретную УК. Недобросовестные застройщики зачастую навязывают дольщикам некомпетентные УК с целью дальнейшего заработка, требуя заочно, задним числом ещё до завершения строительства подписать договор с такой организацией. Данный договор индивидуален и если вы только после его подписания обнаружили неподходящие для вас условия, расторгнуть его будет непросто – поэтому перед началом сотрудничества с УК необходимо тщательно изучить все предлагаемые вам условия. В данном случае не имеет значения качество выполненной застройщиком работы. Конечно, бывают ситуации, когда дольщиков изначально не устроило качество работы застройщика, в силу чего они изначально не воспримут предложение дольщика всерьёз. Так может произойти в таких случаях, когда:
- представленная квартира была с недоделками;
- без отопления воды и газа;
- застройщик по ходу строительства предлагал дольщикам доплачивать за кв. метры;
- застройщик по ходу строительства предлагал подписать доп. соглашение о переносе сроков.
Однако даже если строительство прошло без претензии с вашей стороны, не поддавайтесь на уговоры застройщика по поводу выбора конкретной управляющей организации. Подобный выбор – исключительно ваше право как собственника помещения.
Практически всегда строительная компания даже при качественном исполнении всех обязанностей не упускает возможность дополнительно заработать на застройщиках при помощи УК, которая включает в условия договора завышенные тарифы. К сожалению, подобная практика всё ещё актуальна, поскольку далеко не все дольщики вчитываются в нюансы того или иного договора.
Как и в случае с написанием претензии или подачей иска в суд только вам самим стоит решать, с какой именно компанией вам стоит подписывать договор и целесообразно ли вам это делать в принципе. Как при заключении договора ДДУ, так и при вселении пожелания каждого дольщика индивидуальны. Застройщик не имеет права принуждать вас подписать договор с конкретной УК – и при навязывании вам конкретной организации, которая вам не подходит вы вправе отказаться от предлагаемых услуг и самостоятельно определиться с компанией по управлению домом.
Договор управления с застройщиком до проведения конкурса
Субъект управления МКД. Так как после сдачи дома в эксплуатацию полноценное собрание собственников провести невозможно, законодательством определен порядок действий. В ч.14 ст.161 ЖК РФ сказано, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом за 5 дней после его ввода в эксплуатацию. При этом УК является подрядчиком у застройщика, а застройщик — заказчиком.
Срок действия. Заключение договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.
Оплата услуг. УК вправе выставлять счета за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.
Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.
Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:
- если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
- когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
- если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.
Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.
Шаг 1. Выбор управляющей компании
Самый простой вариант – проведение общего собрания дольщиков по данному вопросу. Для повышения результативности мероприятия рекомендуется создание инициативной группы. Пригодится предварительное информирование участников о ситуации в соответствующем сегменте рынка, расценках, особых условиях. Точные тарифы определяют в ходе переговоров о договоре с управляющей компанией. Результат выбора оформляют протоколом, передают застройщику.
Если решение не найдено, конкурс организует и проводит местная администрация. Важные особенности типовых правил:
- открытый характер;
- точный перечень предоставляемых услуг;
- определенный размер (порядок) оплаты.
Через 10 дней после успешного завершения данного мероприятия уведомления о результатах передают дольщикам. Контракт подписывают на год, поэтому новые собственники сохраняют возможность смены управляющей компании в будущем.
Однако с выбранной по конкурсу компанией соглашение о передаче надо заключать в обязательном порядке. Оно будет действовать по общим правилам даже без подписи дольщика. Новый собственник должен оплачивать предоставленные услуги в полном объеме даже при отсутствии согласия с определенной схемой управления.
Шаг 2. Сбор документов
Для участия в конкурсе потенциальная управляющая должна подготовить:
- устав, другие учредительные документы, выписку из ЕГРЮЛ;
- справку о трудоустройстве руководителя предприятия с подтверждением профильной квалификации;
- копию лицензии на соответствующий вид деятельности;
- сведения о штатном расписании (технических средствах)
- проект соглашения с расценками.
Для заключения договора между застройщиком и управляющей компанией понадобятся следующие документы:
- протокол с результатами конкурса (общего собрания);
- акт приемной комиссии, разрешение на ввод в эксплуатационный режим;
- выписка из ЕГРН;
- техническая документация с поэтажными планами;
- схема подключения инженерных сетей;
- инструкции по регламентному обслуживанию отдельных систем;
- действующие соглашения с ресурсными (обслуживающими) организациями;
- свидетельство о санитарном состоянии объекта (паспорт).
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации: а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива); б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием
Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО
Смена управляющей организации – процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?Об этом рассказывает .
18178Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.Орган управления МКД – общее собрание собственников помещений в МКД ().
И в его полномочиях – выбирать и менять способ управления МКД. Способ управления МКД, согласно , выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления.
Рекомендуем прочесть: Образец написания жалобы военному прокурору
Договор управления с застройщиком
Если нет разногласий по техническим документам, и обе стороны выражают согласие на сотрудничество, то подписывается акт приёма-передачи здания. Когда он будет подписан, здание переходит в ведение управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, проводить оплату и т.п.
Пока дом строится и не подписано разрешение о сдаче, стороной временных договоров с РСО является застройщик. После сдачи дома договоры ресурсоснабжения заключаются с УК. Обязанность оплачивать потребляемые ресурсы перекладывается на владельцев помещений после подписания документа о приёме-передаче. Поэтому строительные компании не затягивают сроки выдачи ключей, так как им невыгодно длительное время оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения. Момент начисления квартплаты зависит от того периода, о котором идёт речь: до передачи ключей платит застройщик, после – владелец жилого или нежилого помещения. Бухгалтерия УК каждого 1 числа выставляет счета всем собственникам, они обязательны к оплате до 10 числа месяца, следующего за истёкшим периодом. Оплата принимается через личные кабинеты УК, РСО или систему «Город».
Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.
Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):
- протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
- проект договора на управление;
- акт ввода МКД в эксплуатацию;
- разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
- технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
- кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
- инструкция по эксплуатации МКД;
- санитарный паспорт МКД;
- ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
- действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
- документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
- акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.
По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.
В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.
Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.
- Правовые основы деятельности
- Нормативные акты
- Постановления Европейского Суда по правам человека
- Судебная практика
- Конституционный Суд
- Верховный Суд
- Научно-методические материалы
- По вопросам надзора за исполнением федерального законодательства
- По иным вопросам надзорной деятельности
- Статистические данные
- Об использовании выделяемых бюджетных средств
- О деятельности органов прокуратуры
- Новости
- Основные документы
- Главное управление международно-правового сотрудничества
- Региональное представительство
Международной ассоциации прокуроров в России