Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аванс и задаток – юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Аванс при покупке квартиры в ипотеку оформляется письменно, в форме договора. Стороны подписывают предварительный договор, в котором описывается вся схема расчетов с учетом внесенного платежа, получения кредита и использования средств самого покупателя.
Роль аванса – “закрепить” квартиру за конкретным покупателем и задокументировать основные условия будущей сделки, которые должны устроить не только ее основных участников, но и банк.
Деньги передаются только после того как стороны достигли соглашения по поводу всех существенных условий будущей купчей: цены, сроков сделки, а также сроков регистрации перехода прав собственности в Росреестре.
Договор аванса оформляется с обязательным указанием персональных и паспортных данных сторон (покупателя и продавца). Детально прописываются и схема передачи денежных средств. Например, если стороны договорились о том, что будут использовать банковскую ячейку, то описывается банк, номер договора об аренде ячейки, сроки и порядок передачи денежных средств.
Риск предварительного договора на покупку жилья с ипотекой – не только срыв самой сделки, но и возможный отказ банка от кредитования либо неожиданное уменьшение кредитного лимита. Такое поведение банка-кредитора фактически срывает сделку, а ответственность ложится на покупателя (несостоявшегося заемщика).
Лучше всего продумать такой вариант развития событий заранее, и прописать обязанность продавца вернуть задаток в полном или частичном размере за вычетом понесенных расходов (если они были).
Нюансы договора задатка:
- при срыве сделки по вине покупателя задаток полностью остаётся у продавца;
- при срыве сделки по вине продавца он обязан вернуть его в двойном размере.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
В.: Какие проблемы могут возникнуть при продаже заложенного имущества, заложенной недвижимости?
А.К.: Проблема может возникнуть в правильном структурировании сделки, потому что ипотека – это серьезный институт. Когда мы говорим, что квартира находится в ипотеке, и квартира продается, нужно понимать, что у нас есть отдельный Федеральный закон «Об ипотеке», достаточно приличный и к тому же достаточно старый. По-моему, в 2015 году были изменения в общие правила о залоге в Гражданском кодексе, и по многим моментам нормы о залоге и ипотеке стали противоречить друг другу. Тут непростая ситуация, и собственник должен понять, что если он хочет продать имеющееся у него жилье или иную недвижимость, которое обременено ипотекой в пользу залогового кредитора (банка, физического или юридического лица). Есть проблема в том, чтобы должник не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами. Или чтобы покупатель не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами и не обогатился, в конечном счете. Такую возможность закон допускает. Если не знать тонкостей настроек таких сделок, можно попасть в очень неприятную историю.
Последовательность покупки жилья по ипотеке
Приобретение квартиры, независимо от того, приобретается ли она на ипотечных условиях или нет, всегда состоит из нескольких этапов:
- поиск квартиры;
- оформление и совершение предварительной сделки купли-продажи недвижимости;
- подача заявки в банк или аналогичную кредитную организацию о получении ипотечного кредита;
- заключение кредитного соглашения с банком в случае положительного решения по вашей заявке;
- подписание базисного контракта купли-продажи квартиры с продавцом;
- регистрация в государственных органах (Росреестр) ипотечного договора и права собственности нового владельца недвижимости;
- оплата продавцу за квартиру.
Указанная последовательность действий такова же и для жилья, приобретаемого по договору долевого участия. Отличие состоит в регистрации не права собственности, а перехода прав по ДДУ (договору долевого участия).
После приемки многоквартирного дома в эксплуатацию и подписания акта передачи квартиры, новый собственник еще раз обращается в Росреестр и регистрирует свое право собственности на квартиру в новостройке.
Обычно в предварительном контракте по ипотеке в строящемся жилом комплексе указывается сумма бронирования квартиры за конкретным дольщиком. Покупателю необходимо уточнить у застройщика, включена ли эта сумма в конечную стоимость квартиры.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.
В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.
Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).
При его написании не обойтись без:
- Удостоверений личности участников сделки.
- Технического или кадастрового паспорта на объект.
- Свидетельства или выписки из ЕГРН.
В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:
- В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
- Как передается недвижимость.
- Цена первоначального платежа.
- Условия регистрации.
- Предмет сделки.
- Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.
Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.
В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.
В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.
Для получения заемных средств в банке, нужных для покупки квартиры, необходимо представить комплект документов, а именно:
| Паспорт | гражданина РФ — заемщика |
| Справка 2-НДФЛ | на заемщика, берущего ипотечный кредит |
| Отчет специалиста | который проводил оценку стоимости недвижимости |
| Согласование | супруга на получение ипотечного займа |
Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.
Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.
Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).
В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.
Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья
Стадии заключение договора ипотеки
Первый этап – поиск объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке. От того, на каком рынке вы планируете приобрести квартиру, будет зависеть благоприятный исход одобрения выдачи кредита банком. Многие банки с неохотой идут на ипотечное кредитование объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке жилья в связи с их низкой ликвидностью и сложностью проверки чистоты сделки. Сложно определить количество предыдущих собственников, возможные обременения в пользу лиц, пользующихся правом на жилое помещение в силу закона, и по некоторым иным причинам. Поэтому – проще пытаться получить ипотечный кредит, приобретая квартиру от застройщика.
Второй этап – поиск банка-кредитора, готового выдать кредит под залог недвижимости, и согласование условий кредитного договора. Это – один из наиболее сложных и требующих внимания (или привлечения специалиста-юриста) этапов, поскольку банки стремятся извлечь максимум выгоды из любого кредитного договора
Они включают в договоры узкоспециализированные термины и понятия, не знакомые большинству рядовых обывателей. Составляют схемы расчетов, в которых полная стоимость кредита разбита на несколько блоков, которые трудно сопоставить несведущему в финансах заемщику. Прописывают такие условия распоряжения залоговым имуществом, которые ставят заемщика в кабальные условия.
Определившись с банком, вы выходите на заключение предварительного договора.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку
Договор об ипотеке квартиры — трехстороннее соглашение, которое содержит положения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, а также порядок и сроки осуществления расчета. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
В соглашении обязательно должно быть указанно, что квартира приобретается за счет ипотечных средств, полученных от банка.
Составить договор купли-продажи (ДКП) квартиры можно самостоятельно, а также по установленному банком образцу.
Для получения кредита банку необходимо предоставить на проверку предварительный договор.
Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только после получения согласия от банка.
Текст соглашения можно составить самостоятельно или попросить образец у знакомого юриста. Существенными условиями являются цена и предмет сделки (конкретная недвижимость). По этому вопросу у сторон не должно быть никаких разногласий, так же как и по всем остальным.
Структура предварительного ДКП:
- персональные данные сторон, с указанием адреса, паспортной информации;
- адрес квартиры и ее описание (метраж, структура и пр.);
- документы, на основе которых недвижимость принадлежит продавцу;
- цена недвижимости (окончательно согласованная);
- порядок расчетов (сумма, которая передается продавцу после подписания предварительного ДКП, кредитные средства и остаток, который отдается в финале сделки (после регистрации в Росреестре));
- порядок расторжения предварительного ДКП и ответственность сторон;
- дата заключения основного договора и регистрации в Росреестре;
- личные подписи и реквизиты сторон.
Это основные пункты, которые обязательно должны быть отражены в предварительном ДКП. В пункте, где указываются стороны, нужно отразить паспортные данные, ИНН, а также адрес регистрации сторон. В договоре обязательно прописывают полные реквизиты документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.
В пункте, где фиксируется цена сделки, должна быть указана сумма, которая передается предварительно, размер кредита со ссылкой на кредитный договор и сумму остатка, которая составляет личные средства покупателя. Обязательно фиксируется, кто и в каком размере несет расходы по оформлению сделки. Если для расчетов арендовалась банковская ячейка или открывался счет, то будут нужны ссылки на соответствующие договоры.
Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры
Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:
- В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
- По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
- В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.
Нюансы предоставления задатка
Очень часто понятие путают с авансом. Однако между ними существует сильная разница. Определение задатка отражено в статье 380 ГК РФ. Здесь говорится, что он представляет собой сумму, которую одна сторона соглашения передает другой. При этом задаток включают в платёж, предназначенный для приобретения квартиры. Денежные средства предоставляют в качестве подтверждения серьезности намерений заявителя.
Вне зависимости от размера задатка, договор о его предоставлении должен быть оформлен в письменном виде. Документ регламентирует правоотношения сторон. Если пункты договора будут нарушены, продавца или покупателя могут привлечь к ответственности.
Допустим ряд исключений. В некоторых ситуациях исполнить договорённости может быть невозможно. В этом случае задаток возвращают. Однако если покупатель без веских причин отказывается приобретать квартиру, денежные средства остаются у продавца.