Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация при сносе частного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В компенсацию может входить не только стоимость дома с участком. Затраты на переезд и перевозку вещей, стоимость нежилых помещений – собственник вправе требовать погашения всех своих имущественных потерь. Также может подлежать компенсации и Упущенная выгода.
Основания для сноса жилого дома
Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:
- Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
- Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.
Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:
- оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
- здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
- несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
- дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).
Что будет с людьми, если здание признают аварийным?
Граждане получают уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным. В уведомлении будет говориться о том, что при желании владельцы сами могут реконструировать дом, снести его и построить новый. Если подобного желания у жильцов нет, они могут и вовсе не отвечать на уведомление. По истечении срока, указанного в документе, администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению. Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации.
Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:
- жилье по площади не меньше прежнего, допускается увеличение в пользу жильцов;
- если люди не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство в праве больше не учитывать их желания;
- в каждой квартире работающие коммуникации и установленная плита;
- здание расположено в том же районе;
- при выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей;
- граждан не могут переселить в коммунальные квартиры;
- очередникам дают дома с недостающим метражом.
Какие компенсации еще положены при сносе жилья?
Помимо возмещения стоимости жилья Вам как собственнику также должны быть возмещены все расходы, связанные с изменением места жительства, с необходимостью арендовать другое жилое помещение до покупки новой квартиры, переездом, поиском подходящего варианта (в данном случае также могут быть включены расходы на услуги риелтора), документальным оформлением сделки, досрочным прекращением обязательств перед иными лицами (на пример, расторжение договора аренды с арендаторами).
Все эти расходы должны быть предусмотрены при определении итогового размера выкупной цены вашего объекта недвижимости. На практике встречаются случаи, когда указанные выше затраты не учитываются. Поэтому на этот важный момент также следует обращать внимание.
Как оспорить компенсацию застройщика за снос жилья и изъятия имущества?
В случае несогласия с результатами оценки и как следствие с выкупной ценой вашего жилья, Вы вправе обратиться самостоятельно к независимому оценщику. Если результат оценки привлеченного Вами оценщика окажется иным, Вы должны обратиться в административный орган, вынесший решение и заявить, что не согласны с выкупной ценой, и у вас есть альтернативное оценочное заключение.
Если урегулировать вопрос с администрацией не получается, Вы вправе обратиться в суд или же дождаться окончания срока, установленного для подписания соглашения и представления возражений собственником. В данном случае сам административный орган обращается в суд для решения спорного вопроса.
В случае подачи Вами иска об оспаривании размера возмещения, судебный орган может назначить судебную оценочную экспертизу, результаты которой лягут в основу судебного решения. Здесь, важно понимать, что существует риск того, что итог данной экспертизы может оказаться не в Вашу пользу. Например, судебный эксперт-оценщик придет к выводу, что стоимость Вашего жилья ниже той стоимости, которая установила администрация.
Компенсация стоимости доли участка
В то же время, не все знают, что существует возможность требовать выплаты не только за помещение, но и за землю под домом и придомовой участок. Ведь СТ 36 ЖК указывает – участок под домом и придомовая территория являются общим имуществом дома. И на долевых основаниях принадлежит всем владельцам квартир, а также нежилых помещений, расположенных в доме.
К сожалению, для того, чтобы требовать отдельной компенсации, необходимо, чтобы данные участки и придомовая территория были поставлены на кадастровый учет. В практике российской юриспруденции существует как минимум одно выигранное жильцами дело о признании права собственности на придомовую и поддомовую территорию.
Без кадастрового реестра требовать отдельной компенсации невозможно. Единственное, что можно сделать – потребовать учета стоимости данных участков при оценке квартиры независимым оценщиком. В больших городах, где стоимость земельного участка может превышать стоимость всех квартир дома, можно надеяться на получение определенной суммы сверх стоимости квартиры.
Часто задаваемые вопросы
- В каком случае можно получить отдельную компенсацию за комнату в коммунальной квартире при отчуждении дома?»
Ответ: Для этого, согласно СТ.20 ФЗ « О государственном кадастре», необходимо поставить комнату на кадастровый учет в Департаменте имущества и земельных ресурсов в городе проживания собственника.- «Является ли решение муниципалитета об отчуждении основанием для принудительного переселения?»
Ответ: Не является. Любые операции с частной собственностью могут проводиться либо с согласия собственников, либо по ступившему в силу законному решению суда.- «Представители муниципалитета говорят о каких-то нормативах стоимости жилья в районе. Существуют ли такие документы?»
Ответ: Никакие нормативы стоимости законами не предусмотрены – этот вопрос строго индивидуален. В расчет берутся только рыночная стоимость и независимая оценка.
Процедура изъятия дома перед сносом
Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:
Обоснования причины сноса:
- аварийное состояние,
- необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).
- Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
- Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
- Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
- Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
- Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
- Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
- Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
- Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
- Производится снос.
Как оформить причитающуюся компенсацию
Когда вы узнали о том, что ваш дом подлежит сносу, необходимо принять следующие меры:
- Приватизировать квартиру, если она до сих пор не была приватизирована. Закон позволяет так поступать даже при планирующемся сносе здания.
- Если речь идет о частном доме, нужно поспешить оформить в собственность земельный участок, так как законодательство лучше защищает именно собственников, а не нанимателей, и первым полагается большая компенсация, в отличие от вторых.
- Нанять нескольких независимых оценщиков и получить заключения о стоимости сносимого жилья. Так можно будет обосновать в суде запрашиваемый вами размер компенсационной выплаты.
- Не подписывать согласие на отказ от права собственности на жилье, пока компенсация не будет выплачена.
- Подписать соглашение о сумме компенсации, которая вас устроит, или которая вам полагается после вступления в силу решения суда.
Компенсации жителям расселяемых индивидуальных домов
Специалисты в своих расчетах не всегда ориентируются на рыночную стоимость объектов. Для определения выкупа нередко используются несколько методик. Кроме сравнительного подхода существует еще и затратный метод.
Его наименование говорит само за себя. Целью такого подхода является вопрос создания аналогичного индивидуального дома или коттеджа на другом месте. В целях определения стоимости составляется смета строительства. Этим вопросом занимаются оценочные компании.
В смете учитывается не только стоимость материалов, но и работ. Цены специалисты берут из специфических сборников. Например, если строение 1969 года, то это укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года. Для более современных видов частной собственности берутся во внимание сборники «Ко-Инвест».
В любом случае в расчетах будет присутствовать поправка на стоимость материалов на сегодняшний день. При этом учитывается и коэффициент износа. Таким образом получается размер выплаты, рассчитанный по затратному подходу.
Оценка квартиры в многоквартиром доме (бараке)
Оценка квартиры — более простая задача, чем определение стоимости дома или коттеджа. Если все дома в частном секторе индивидуальны, то квартиры в деревянных бараках различаются между собой только по площади. «У домов больше индивидуальности, — рассказывает Татьяна Радеева, — между квартирами в многоквартирных домах нет значительных отличий. В большинстве случаев это квартиры без балконов, расположенные на крайнем (первом или последнем) этажах в деревянных домах, в которых не выполнено благоустройство. Они незначительно отличаются друг от друга по цене, вся разница между ними заключается в местоположении, в зависимости от которого и определяется цена». Поэтому при определении цены квартиры в бараках используется только рыночная методика оценки, когда стоимость объекта сравнивается с ценой аналогичных выставленных на рынке квартир.
Учитывая, что квартиры в бараках не имеют выделенного участка, вместо него у них общая придомовая территория, ее цена в выкупную стоимость не входит. Единственное, что здесь принимается в расчет при формировании выкупной цены, — это надворные постройки (конечно, при условии, что они оформлены в установленном законом порядке).
Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).
Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.
Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.
Законодательное регулирование вопроса
Если главой администрации принято решении о сносе вашего дома, он составляет заявку, где указывает причину этого действия и передает ее в управление архитектуры. Если причина сноса – это возведение нового строительства, то к заявлению необходимо приложить проект будущей постройки и протокол с заседания комиссии, принявшей решение.
После того, как управление архитектуры даст ответ согласно заявке администрации, уведомляются жильцы домов, которые подлежат сносу. На первом этапе могут снести даже больше домов, чем площадь необходимая для государства.
Люди, чьи дома подлежат сносу, оповещаются три раза. Последнее сообщение об этих действиях приходит не позднее, чем за 1 год до даты начала разрушительных работ. В этом же письме государством указываются сроки переселения жильцов, и их приглашают в уполномоченный отдел для составления соглашения.
Очень часто многие жильцы не довольны такими нововведениями и хотят, во что бы то ни стало остаться проживать в своем доме. В таком случае можно написать заявление в суд. Весь этот процесс должен быть проведен до даты расселения жильцов.
Если же граждане перед началом работ не представляют никакой выписки из суда и самостоятельно не выезжают из квартиры им может грозить административное наказание за срыв сроков. Стоит отметить, что штраф может набежать немаленький.
Администрация вправе взыскать с вас средства за ежедневный простой техники и рабочей силы.
Действия администрации регулируют:
В том случае, если владелец временно не проживает в доме, он, как и все жильцы оповещается о сносе. И когда эти люди вернуться в свой населенный пункт, увидят снесенную площадь, они вправе получить соразмерную площадь отнятой у них.
Не менее важно и то, что у жителей частных домов есть огороды, где они выращивают хозяйство для своей семьи. А поэтому планировать сносы домов можно только осенью, когда весь урожай будет собран.
Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?
Подход к оценке коттеджа примерно соответствует оценке дома. С той только разницей, что при оценке коттеджа принимается в расчет еще и стоимость выполненной в нем внешней и внутренней отделки.
Пример расчета
Коттедж площадью 100,7 кв. м на левом берегу, на ул. Ломоносова, материал стен — дерево, нет благоустройства (к дому подведены сети, но не подключены). Стоимость коттеджа с учетом того, что земельный участок не оформлен в собственность, — 3,225 млн рублей. Стоимость 1 кв. м- 32,3 тыс. рублей.
- стоимость жилого дома;
- стоимость участка (если он оформлен по закону);
- стоимость надворных построек (если они оформлены должным образом);
- расходы на переезд (услуги риелтора, стоимость аренды квартиры сроком на шесть месяцев, стоимость аренды гаража сроком на шесть месяцев, стоимость услуг организации, занимающейся грузоперевозками).
По оценке специалистов, стоимость аренды жилья на левом берегу в 2012 году, когда готовилась оценка, составляла 350–400 руб./кв. м в месяц.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Киселёва А.П., Асташова С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Карташова Александра Валентиновича к Тараскиной Светлане Алексеевне, Шемерянкиной Ольге Алексеевне, администрации г. Тамбова, муниципальному казённому учреждению «Долговой центр» о признании права собственности на самовольно возведённую пристройку, разделе жилого дома, прекращении права на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и об определении порядка пользования земельным участком, по встречному иску Шемерянкиной Ольги Алексеевны к Карташову Александру Валентиновичу о сносе незаконно возведённой пристройки и возмещении ущерба, а также по встречному иску Тараскиной Светланы Алексеевны к Карташову Александру Валентиновичу об установлении границ земельного участка и о выделе земельного участка в натуре по кассационной жалобе Карташова Александра Валентиновича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 13 марта 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Карташова А.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Тараскиной С.А. — Тараскина С.А. и представителя Шемерянкиной О.А. — Мешалкина В.К., выступающих по доверенностям и возражавших против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Карташов А.В. обратился в суд с иском к Тараскиной С.А., Шемерянкиной О.А., администрации г. Тамбова и МКУ «Долговой центр». Изменив и уточнив требования, истец просил признать за ним право собственности на пристройку лит. А7 общей площадью 88 кв.м, произвести раздел жилого дома … по ул. … общей площадью 145,70 кв.м, выделив ему в собственность часть дома общей площадью 64 кв.м, определить порядок пользования земельным участком общей площадью 610 кв.м, расположенным по адресу: г. …, в соответствии с вариантом (схемой N 1) заключения судебной землеустроительной экспертизы.
Указанные выше дом и земельный участок находятся в общей долевой собственности Карташова А.В., Тараскиной С.А. и Шемерянкиной О.А., которым принадлежат соответственно 36/100, 43/100 и 21/100 доли в праве собственности на дом и 359/1000, 431/1000 и 210/1000 доли в праве собственности на земельный участок.
Шемерянкина О.А. обратилась в суд с иском к Карташову А.В. о сносе незаконно возведённой постройки лит. А7 и возмещении ущерба её имуществу, указав, что нагрузка реконструированного Карташовым А.В. строения направлена на общую несущую стену, которая вследствие этого деформировалась и в угловой части её жилого помещения образовался зазор, а также деформировались трубы отопительной системы.
Тараскина С.А. обратилась в суд с иском к Карташову А.В. об установлении границ земельного участка по названному адресу, о выделе в натуре Тараскиной С.А. и Шемерянкиной О.А. участка площадью 391 кв.м, а также просила обязать Карташова А.В. разобрать мансарду с понижением высоты крыши и взыскать с него плату за ремонт комнаты N 3, компенсацию морального вреда и судебные издержки.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 27 сентября 2016 г. исковые требования Карташова А.В. удовлетворены частично.
За Карташовым А.В. признано право собственности на пристройку лит. А7 площадью 88 кв.м, включая помещения мансарды.
Для устранения влияния мансарды на общие стены на Карташова А.В. возложена обязанность произвести мероприятия по усилению строительной системы существующей крыши над частью дома, принадлежащей Шемерянкиной О.А. и Тараскиной С.А., для восприятия дополнительной снеговой нагрузки, обусловленной существованием мансарды, и перераспределения нагрузки от веса мансарды с конструкцией основного строения лит. А7 на специально возводимые опоры (металлические опоры, опорные стены на собственных фундаментах) в соответствии с проектом, учитывающим окончательные параметры мансарды.
Карташову А.В. выделена доля жилого дома … по ул. … в г. … — часть дома 1. При этом судом установлено, что доли в праве долевой собственности на часть дома 2 составят: Шемерянкиной О.А. — 21/64, Тараскиной С.А. — 43/64.
Порядок пользования указанным земельным участком определён по фактическому пользованию согласно схеме N 1 приложения к заключению эксперта.
Исковые требования Шемерянкиной О.А. удовлетворены частично. С Карташова А.В. в пользу Шемерянкиной О.А. взысканы денежные средства в размере 14 211 рублей и судебные расходы в размере 400 рублей. В остальной части иска отказано.
В удовлетворении иска Тараскиной С.А. к Карташову А.В. об установлении границ земельного участка и о выделе участка в натуре отказано.
С Карташова А.В. взысканы расходы на производство строительно-технической экспертизы в размере 7 608 рублей.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 13 марта 2017 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований Карташова А.В. о признании права собственности на самовольно возведённую пристройку и выделе доли дома с учётом самовольно возведённой пристройки. В этой части принято новое решение об отказе Карташову А.В. в иске.
Кроме того, решение отменено в части отказа в иске Шемерянкиной О.А. к Карташову А.В. о сносе самовольно возведённой пристройки лит. А7 и в части удовлетворения и��ка о взыскании с Карташова А.В. стоимости восстановительного ремонта в размере 14 211 рублей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с решением, обязывающим гражданина снести всю самовольно возведенную пристройку к дому.
Снос самовольной постройки, устранение последствий незаконной реконструкции должны отвечать принципу их соразмерности допущенным нарушениям. Но в спорном случае это требование не соблюдено.
Пристройка с мансардой возведена в той части дома, в которой проживает гражданин с семьей. Строительные работы проводились в т. ч. для устранения последствий пожара.
Каких-либо нарушений, связанных с возведением самого пристроя, не установлено. Все недостатки, указанные в заключении экспертиз, касаются лишь мансарды и являются устранимыми.
До принятия решения об изъятии участка местный исполком либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок (чаще всего — застройщик), обязаны предложить и обеспечить по выбору собственника дома или квартиры (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:
1. в собственность квартиры типовых потребительских качеств. Если рыночная стоимость квартиры меньше рыночной стоимости подлежащей сносу недвижимости, денежной компенсации в размере данной разницы;
2. денежной компенсации в размере рыночной стоимости сносимого.
Местный исполком при наличии объективной возможности, обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение) дополнительно реализацию одного из его прав на:
— строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
— перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.
Исключение — Минск. Минчанам землю под строительство дома на территории столицы давно уже не предоставляют. Минский горисполком предлагает выбрать участок в любом ином населенном пункте с выплатой денежной компенсации.
Но тут тоже есть «но». По ходатайству Мингорисполкома местный исполком, в компетенцию которого входит принятие решения о предоставлении участка в населенном пункте, выбранном собственником, обязан предоставить такой участок при наличии объективной возможности. То есть получить участок под строительство дома в Смолевичах будет проще, чем в Боровлянах или Сенице.
Кстати, на практике, если люди не настаивают на участке и компенсации, их расселяют по квартирам, которые одобрит суд. Помните женщину, протестовавшую на кране против выселения из дома в Лебяжьем? Ее семью принудительно выселили, вручив ключи от квартир.
При сносе местный исполком или застройщик обеспечивает возмещение расходов, связанных:
- с переездом, в том числе с изменением места жительства в пределах РБ;
- с временным пользованием другими жилыми помещениями до предоставления жилого дома, квартиры;
- с оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом, квартиру;
- с оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, и прав на него;
- в определенных случаях (например, владелец доли не найден, но дом нужно сносить) — с возмещением убытков вследствие утраты движимого имущества.
Выбрать вариант компенсации собственник сносимого имущества должен в течение месяца. И подать соответствующее заявление в местный исполнительный комитет.
Местный исполком знакомит (под роспись) с конкретным вариантом (вариантами) реализации соответствующих прав. Замена выбранного собственником конкретного варианта реализации его прав может быть осуществлена местным исполнительным комитетом только с согласия собственника сносимого объекта недвижимого имущества. Ну или по суду — если договориться не получается. Последний вариант мы еще рассмотрим ниже.
Верховный суд разрешил менять размер долей собственников
Когда дом признали подлежащим изъятию, перед его собственником встает вопрос: что выгоднее просить у застройщика или государственного органа, занимающегося выкупом домов под государственные нужды. Если речь идет о выкупе земли и дома частным застройщиком, то просить можно что угодно, на свое усмотрение, поскольку никто не обязывает владельца жилья отказываться от своей площади ради интересов застройщика. Можно требовать компенсацию, возмещение затрат на переезд, новую квартиру или равноценный участок и дом.
Если же землей и постройкой заинтересовалось государство, то после получения и регистрации всей документации, разрешающей законное изъятие и снос дома, он так или иначе будет изъят. Останется только урегулировать вопрос о выкупной цене или компенсации, по соглашению сторон или путем обращения в суд.
- Предоставление равноценного жилья в большинстве случаев является наиболее выгодным вариантом в силу нескольких факторов:
- квартиры и дома стабильно дорожают, и суммы компенсации с каждым месяцем будет хватать все на меньшее число жилых метров;
- участились случаи махинаций при купле-продаже жилья;
- неизвестно, сколько времени займет поиск жилого помещения, а аренда временного жилья стоит дорого и истощает ресурсы.
- Компенсация выплачивается на основании оценочного заключения специальной комиссии, и порой средств не хватает на равноценное жилье, поскольку произведенные в доме улучшения (ремонт) во внимание не берутся.
Выкупная цена складывается из следующих показателей:
- рыночной стоимости сооружения,
- убытков владельца, понесенных из-за сноса жилья и переезда (затраты на сборы, переезд, аренду временного жилья, покупку нового дома или квартиры).