Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самая сложная ситуация – когда ипотечный договор уже подписан, заемщик какое-то время исправно выплачивает задолженность, однако в последнее время ситуация изменилась не в лучшую сторону и он уже не может погашать свои обязательства перед банком.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Оформить отказ от ипотеки, теоретически, можно на любом из этапов сделки, но нужно помнить, что если по договору уже осуществлялись платежи, то, весьма вероятно, заемщик понесет финансовые потери. Как вариант решения проблемы, по договоренности с банком, заемщик может продать недвижимость и вырученными средствами произвести погашение займа. Но нужно понимать, что поиск покупателя на залоговое имущество может растянуться на неопределенный срок.
Важно – отказаться от ипотеки можно и реально, в том случае, если о принятом решении вовремя уведомить банковское учреждение. Как бы ни было, первым делом нужно обратиться в свой банк и ни в коем случае не допускать просрочки по основному телу кредита, если эти условия не соблюдены, то заемщик имеет большие шансы попасть под штрафные санкции.
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор ипотечного кредитования уже подписан, то расторгнуть его по инициативе одной из сторон, получится только в судебном порядке.
В практике случается такое, что заемщика что-либо не устроило в приобретенном жилье, были какие-то нюансы, о которых продавец предпочел умолчать. Если аргументы стороны, желающей расторгнуть договор, то есть, заемщика, суду покажутся убедительными, то денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут как раз пойти на досрочное погашение ипотечного кредита. В этом варианте кредитной истории заемщика не будет нанесен урон и, возможно, ему удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса. Не только в подобной ситуации расторгнуть договор можно через обращение в суд, примеров и вариантов причин обращений – множество.
Важно при обращении предъявить суду весомые, содержательные факты или причины, объясняющие почему в данный момент заемщик не может исполнять свою часть договора. В любом случае, расторжение договора произойдет через суд и избежать финансовых потерь у заемщика не получится.
Можно ли созаемщику отказаться от ипотеки?
Созаемщик является участником процесса вместе с основным заемщиком и имеет обязанность по оплату долга. Исчезает она вместе с закрытием договора. Для этого используют один из способов, описанных выше.
Выйти самостоятельно из ипотеки возможно. Для этого нужно обратиться в банк с соответствующей просьбой. При ее удовлетворении пересматриваются условия договора кредитования и вносятся необходимые изменения.
Шансы на то, что банковская организация избавит созаемщика от своих обязательств невелики. Во-первых, при рассмотрении заявки в расчет принимался доход всех участников, во-вторых, повышается риск невозврата своевременно своих средств. Кредитор может заменить одного созаемщика другим, чтобы общий заработок всех участников не уменьшился.
Одобрение выхода из сделки созаемщика может основываться на веской причине. Ей может быть развод, переезд в другой город или даже страну и тому подобное. Если согласия с кредитором не достигнуто, решить вопрос может суд. Его вердикт обязателен к исполнению банковской организацией.
Таким образом, выйти из ипотеки возможно. Но процесс сопровождается большими трудностями и потерями и времени, и, главное, денег. Рекомендуется не игнорировать свою обязанность по ежемесячным выплатам даже при возникновении трудностей, а в первую очередь постараться договориться со своим банком.
Возврат денег после расторжения ипотечного договора
Банк расторг договор по ипотеке. Квартира перешла в его собственность. Может ли заемщик получить обратно хотя-бы часть уплаченных средств? Однозначного ответа на вопрос нет. Кредитные соглашения составляются таким образом, что сначала банк получает деньги в виде процентов за весь период, только потом — в погашение основного долга.
Претендовать на получение определенной суммы заемщик может в ситуации, если квартира продается с торгов. Но не стоит забывать, что кредитор заинтересован только в получении своих денег. Квадратные метры обычно реализуются узкому кругу доверенных лиц по минимальной стоимости. Заемщику мало что остается после закрытия долгов. Пересчет процентов за фактическое время пользования кредитом — только по решению суда, а практика по таким вопросам спорная и неоднозначная.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки и вернуть первый взнос? Особый интерес представляет ситуация, когда сделка по разным причинам не состоялась, например, продавец отказался подписывать договор купли-продажи. В этом случае покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Но процедура должна быть прописана в контракте. Если взнос зачислялся не на счет в банке, а выплачивался напрямую продавцу, то и решать проблему возврата придется с ним.
Если кредитный договор к этому моменту времени подписан, деньги перечислены на счет заемщика или транзитный, заплатить придется банку проценты за время до расторжения контракта.
Важно! В случае отказа продавца от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать с него свои убытки (начисленные проценты по кредиту, госпошлины за регистрацию, страховки и т. д.), если они непосредственно связаны с оформлением данного конкретного случая.
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.
Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.
В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.
Кратко: как отказаться от ипотеки
-
Отказаться от ипотеки и квартиры можно до момента получения продавцом денег от банка. Подписанный кредитный договор можно расторгнуть через заявление в банк, а зарегистрированную сделку отменит Росреестр по соглашению сторон.
-
Досрочно погасить кредит своими средствами — быстрый способ закончить отношения с банком. Квартира останется у вас, у банка не будет претензий.
-
Вы можете договориться с банком о мирном решении проблемы через продажу квартиры и погашение кредита с вырученных денег. Или переоформить ипотеку и квартиру на другого человека. С разрешения банка можно найти другого покупателя, который станет новым заемщиком и владельцем квартиры.
-
Не платить ипотеку — не выход. Суд заберет квартиру в пользу банка, вы попадете в черные списки всех кредиторов.
Документы при возврате страховки
Вернуть деньги за страховку по ипотеке Сбербанка (или иного банка) тоже не так уж и трудно. Обычно эта операция доступна после окончательного погашения кредита, но бывают исключения. Как уже было подмечено, особенности возмещения ипотечной страховки прописываются в соответствующем соглашении.
Какие документы требуют в страховых компаниях для оказания услуги? Среди них обычно встречается следующий перечень бумаг:
- паспорт заявителя;
- договор на ипотеку;
- график с выплатами по соглашению;
- выписка из банка о полном погашении кредита;
- полис на страховку (можно заменить заявлением);
- свидетельство о праве собственности на жилье (выписка из ЕГРН);
- реквизиты банковского счета;
- чеки, указывающие на уплату кредита и страховки (желательно).
Рекомендуется заранее сделать копии перечисленных документов. Срок ожидания ответа относительно предоставления возврата, как правило, составляет 30 дней.
Можно ли отказаться от действующей ипотеки и просто не платить ежемесячные платежи?
Просто так отказаться от ипотеки, не имея для этого уважительных причин и не уведомив об этом банк, нельзя.
В противном случае заемщика ждут такие негативные последствия:
- банк начнет начислять на него пеню и штрафы, что в итоге приведет к увеличению конечной стоимости займа;
- заемщик будет занесен в черный список, его кредитная история будет испорчена и в будущем, если он захочет взять кредит или ипотеку, банки будут вынуждены отказать ему;
- если просрочка будет большой, то банк может передать долги заемщика в коллекторное агентство. Зная, как работают сотрудники таких агентств (шантажи, взлом, запугивания), то лучше не доводить ситуацию до этого этапа;
- банк может обратиться в суд и потребовать возместить убытки, которые он несет при невыплате заемщиком ипотеки и процентов по ней. В такой ситуации суд будет на стороне банка и может забрать в принудительном порядке залоговое имущество заемщика в пользу банка.
Можно ли отказаться от действующей ипотеки и просто не платить ежемесячные платежи?
Просто так отказаться от ипотеки, не имея для этого уважительных причин и не уведомив об этом банк, нельзя.
В противном случае заемщика ждут такие негативные последствия:
- банк начнет начислять на него пеню и штрафы, что в итоге приведет к увеличению конечной стоимости займа;
- заемщик будет занесен в черный список, его кредитная история будет испорчена и в будущем, если он захочет взять кредит или ипотеку, банки будут вынуждены отказать ему;
- если просрочка будет большой, то банк может передать долги заемщика в коллекторное агентство. Зная, как работают сотрудники таких агентств (шантажи, взлом, запугивания), то лучше не доводить ситуацию до этого этапа;
- банк может обратиться в суд и потребовать возместить убытки, которые он несет при невыплате заемщиком ипотеки и процентов по ней. В такой ситуации суд будет на стороне банка и может забрать в принудительном порядке залоговое имущество заемщика в пользу банка.
Расторжение ипотечного договора заемщиком: возможно ли это
Существует ли реальная возможность расторгнуть ипотечный договор с минимальными потерями для заемщика?
Ситуация выглядит так:
- Кредитор и заемщик заключили договор о выдаче ипотечной ссуды на определенный срок с необходимостью уплаты оговоренных процентов.
- Недвижимость, приобретенная заемщиком по ипотеке, передается банку в залог на период действия кредитного договора (пока заемщик полностью не погасит долг перед кредитором).
- Банк выполняет предписанные договором обязательства, предоставив заемщику необходимую сумму путем безналичного перечисления средств, предназначенных для оплаты приобретения жилья, предварительно выбранного получателем ссуды.
- Заемщик должен выполнять свои обязательства по договору, то есть добросовестно выплачивать ипотеку путем своевременного внесения платежей определенного размера в порядке, который предусматривается согласованным графиком погашения.
- Пока ипотека полностью не погашена, заемщик вправе лишь владеть купленным жильем и пользоваться им по назначению, то есть фактически проживать в приобретенной на ипотечные средства квартире. Он не имеет право подарить данную квартиру, продать её или как-то иначе ею распорядиться без разрешения держателя залога, то есть банка-кредитора.
- Когда заемщик оплатит эту ипотеку в полном объеме, он сможет оформить приобретенную жилую недвижимость в собственность, что приведет к снятию ранее действовавших ограничений на возможность распоряжаться данным имуществом.
Можно ли вернуть банку квартиру взятую в ипотеку
Как осуществить возврат квартиры по ипотеке? Клиенты нашей компании нередко задают вопросы о том, можно ли вернуть ипотечную квартиру банку — то есть, передать заложенное имущество залогодержателю в счет погашения долга? На сегодняшнее время организациями, занимающимися предоставлением во временное пользование денежных средств юридическим и физическим лицам под залог квартиры, практикуются два способа возврата ипотечной квартиры: заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем, и заключение договора об отступном. Федеральный закон «Об ипотеке» предоставляет залогодателю и залогодержателю право заключить между собой нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Но указанное соглашение по своей правовой природе не тождественно отступному.
Расторжение ипотечного договора заемщиком: возможно ли это
Существует ли реальная возможность расторгнуть ипотечный договор с минимальными потерями для заемщика?
Важно понимать одно – отказаться от ранее оформленной ипотеки просто так не получится. Вернуть и забрать денежные средства, уже уплаченные заемщиком в качестве взносов на погашение ипотечного займа, является еще более проблематичным делом.
Ситуация выглядит так:
- Кредитор и заемщик заключили договор о выдаче ипотечной ссуды на определенный срок с необходимостью уплаты оговоренных процентов.
- Недвижимость, приобретенная заемщиком по ипотеке, передается банку в залог на период действия кредитного договора (пока заемщик полностью не погасит долг перед кредитором).
- Банк выполняет предписанные договором обязательства, предоставив заемщику необходимую сумму путем безналичного перечисления средств, предназначенных для оплаты приобретения жилья, предварительно выбранного получателем ссуды.
- Заемщик должен выполнять свои обязательства по договору, то есть добросовестно выплачивать ипотеку путем своевременного внесения платежей определенного размера в порядке, который предусматривается согласованным графиком погашения.
- Пока ипотека полностью не погашена, заемщик вправе лишь владеть купленным жильем и пользоваться им по назначению, то есть фактически проживать в приобретенной на ипотечные средства квартире. Он не имеет право подарить данную квартиру, продать её или как-то иначе ею распорядиться без разрешения держателя залога, то есть банка-кредитора.
- Когда заемщик оплатит эту ипотеку в полном объеме, он сможет оформить приобретенную жилую недвижимость в собственность, что приведет к снятию ранее действовавших ограничений на возможность распоряжаться данным имуществом.
Ипотечный договор должен неукоснительно выполняться обеими сторонами. Очевидно, что у заемщика, подписавшего соответствующее соглашение, изначально отсутствуют формальные основания для одностороннего отказа от выполнения своих обязательств по ипотеке. Если получатель ссуды по личной инициативе перестанет выплачивать ранее взятый кредит, возникнет просрочка, которая неминуемо приведет к таким последствиям:
- банк применяет к нарушителю штрафные санкции, предусмотренные кредитным договором, и начисляет ему установленную пеню за каждый день просрочки;
- соответствующие сведения ухудшают кредитную репутацию заемщика, что может воспрепятствовать получению каких-либо кредитов в будущем;
- длительная просрочка по ипотеке, накопление значительной суммы своевременно непогашенных обязательств могут побудить кредитора к изъятию у должника залоговой недвижимости через суд.
Как сделать большой платёж безопасным
Все помнят о рефинансировании с целью снижения процентной ставки, но забывают, что можно изменить договор по сроку и прочим условиям. Если предвидятся сложные времена, можно уменьшить платёж, растянув срок уже действующего кредита. Однако делать это надо до наступления просрочек, иначе банк откажет в рефинансировании.
Ещё один универсальный совет — подушка безопасности. Храните на всякий случай деньги на несколько ежемесячных платежей по ипотеке. Это поможет пережить внезапное увольнение, снижение зарплаты, болезнь и прочие несчастья.
Разные эксперты называют разные платежи в качестве комфортных — 50% дохода, 30% дохода, 25%.
Смотрите по доходу в целом. Например, 50% от 100 000 рублей и 50% от 30 000 рублей — слишком разные суммы. Опирайтесь на прочие расходы. Семье с тремя детьми надо высвобождать больше денег, чем холостяку. По практике можно сказать, что когда на погашение уходит 25-30% дохода, то такая ипотека не напрягает и становится рутиной, к которой можно привыкнуть. 50% даже от приличного дохода — слишком большой платёж, который заставляет жалеть денег.