Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно лишить человека доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторжение брачного договора должно производиться через суд. Для этого при разводе необходимо обратиться в суд с иском о признании брачного договора недействительным. При рассмотрении этого иска суд будет учитывать множество факторов, таких как добровольность заключения брачного договора, наличие недостатков в его оформлении или наличие давления на одну из сторон. Если суд признает брачный договор недействительным, то его условия о разделе имущества станут недействительными, и бывший муж лишится права на долю в квартире.
Способ первый: расторжение брачного договора
Важно отметить, что расторжение брачного договора может вызвать определенные затраты и занять некоторое время. Также, результат рассмотрения иска зависит от обстоятельств каждого конкретного случая. Поэтому, перед принятием решения о расторжении брачного договора, рекомендуется обратиться к юристу для получения профессиональной консультации.
Чем долевая собственность отличается от совместной
Долевая собственность возникает, когда в одной квартире есть несколько собственников, каждый из которых владеет определенной долей этой квартиры. Например, в доме может быть два собственника, причем один владеет 50% долей, а другой – 50%. При долевой собственности каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей: продавать ее, передавать наследникам и т.д. Однако изменить статус долевой собственности на полную собственность одной из сторон без согласия другой стороны нельзя.
Совместная собственность – это случай, когда несколько лиц владеют одной квартирой без разделения долей. Например, двое собственников, причем каждый обладает равными правами на все жилплощади и предметы, находящиеся внутри квартиры. В отличие от долевой собственности, совместная собственность не позволяет каждому собственнику свободно распоряжаться своей долей, продавать ее или передавать наследникам без согласия других собственников.
Долевая собственность и совместная собственность могут возникать в различных случаях. Например, при покупке квартиры, когда два человека покупают ее вместе и становятся совладельцами или при наследовании жилого помещения, когда наследники получают совместное наследство и становятся совладельцами квартиры. Но в каждом конкретном случае необходимо узнать, какой вид собственности присущ для данной ситуации.
Говорить об однозначном успехе истцов не приходится. Прежде чем назначать цену за незначительную долю в квартире, суд учитывает факторы права собственности. Разбираться в сложившейся ситуации придется на основе оценки доли, аргументов истца, жилищных условий ответчика и текущего положения дел.
Какие факторы учитываются в суде:
- статус квартиры – приватизированная или муниципальная;
- размер жилой и нежилой площади;
- размер доли ответчика, других дольщиков;
- нуждаемость в текущей жилплощади – есть ли альтернатива для проживания (см. «Могут ли выселить из квартиры, если нет другого жилья«).
Судьи оценивают позиции обеих сторон, назначают экспертизу, устанавливают адекватную выкупную стоимость и требуют гарантий выплаты денег ответчику.
Итак, если собственник против продажи доли в квартире, остальные жильцы могут лишить его части недвижимости. Но лишь в том случае, если доля признана малозначительной, т.е. не нужна совладельцу, меньше жилищных нормативов на человека и никак не выделяется в натуре. Подобные дела рассматриваются в суде – самовольно отнять долю у собственника не получится!
Принудительный выкуп незначительной части жилья сопровождается трудностями. Ситуация выглядит просто лишь на бумаге, а на деле нуждается в экспертной оценке. Если вы хотите судиться с дольщиком, лучше обратиться к юристу и получить консультацию. Зная, как действовать, вы сможете заказать экспертизу, провести оценку, уведомить владельца, составить иск и собрать доказательства. Халатное отношение к процессу может сыграть злую шутку, особенно если другие собственники хотят лишить вас доли в квартире.
Что такое малозначительная доля?
Итак, мы выяснили, что закон допускает лишение части квартиры без согласия собственника. Осталось разобраться при каких условиях.
Мнение экспертаАлексей ПетрушинЮрист. Специализация семейное, жилищное право.
Основания для принудительного изъятия доли в квартире:
- спорная часть жилья признана незначительной (малозначительной);
- дробную величину нельзя выделить в натуре (комната);
- не представляет интереса для собственника (п. 4 ст. 252 ГК РФ);
- ответчик помимо доли имеет и альтернативное жилье.
Основное условие – выкуп такой части за денежную компенсацию.
Определить статус доли самостоятельно не получится. Установить, что часть жилья относится к числу незначительных можно только в судебном порядке. Обычно суды выявляют малозначительную часть в расчете из социальной нормы жилого помещения. Субъекты РФ устанавливают такие нормы самостоятельно. Например, в Москве учётная норма на одного человека – 10 м², в Санкт-Петербурге – 9 м², а в Омской области – 15 м² на жильца.
Какие факторы учитываются судом:
- собственник не отказывался от доли, а квартира была оформлена в общую собственность;
- получатель был в курсе, что в квартире проживают другие совладельцы, а значит не избежать противоречий.
Юристов спрашивают, какую долю в квартире можно считать незначительной? Универсальной формулы расчетов нет, поскольку процентные показатели могут быть разными и принадлежать разным людям (родственникам и не родственникам). Если проводить сравнение, то ¼ часть квартиры не является незначительной, зато 1/21 от жилья в большинстве случаев признается таковой.
Возможность отделения доли
Отделение доли в квартире возможно при наличии определенных условий и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Возможность отделения доли может возникнуть в следующих случаях:
- Одна из собственников квартиры хочет продать свою долю;
- Один из собственников создает препятствия в использовании квартиры;
- Один из собственников желает избавиться от своей доли, чтобы решить вопрос другого имущества;
- Собственник доли умер и его наследникам необходимо отделить наследственное имущество.
- Отделение доли может быть сделано по решению суда, если права собственников квартиры оспариваются или нарушаются. Для начала процедуры отделения доли нужно обратиться в суд с исковым заявлением.
- Если суд положительно решит по иску о взыскании доли в квартире, собственник может забрать свою долю путем продажи или выкупа доли другого собственника, или же путем раздела квартиры на доли между собственниками.
- Процесс отделения доли сложен и требует юридического сопровождения для достижения положительного результата.
После получения решения суда о лишении доли и установления компенсации, может возникнуть необходимость в выселении бывшего собственника из квартиры. Это момент, который требует соблюдения определенной процедуры и оформления соответствующих документов.
Кроме того, возможен вариант выкупа доли у лица, которое было лишено доли. Договор выкупа должен быть оформлен в соответствии с законодательством, а сумма выкупа определена судебным решением.
Итак, для лишения доли в приватизированной квартире необходимо иметь законные основания, оформить соответствующие документы, пройти судебную процедуру, а затем выполнить выселение или выкуп доли. Важно обратиться за консультацией к юридическим специалистам, чтобы избежать ошибок в оформлении документов и гарантировать успешное проведение процедуры.
Отвечает руководитель юридического отдела технологичного агентства Homeapp Антон Самойлов:
Если в этой квартире вы только зарегистрированы по месту жительства, ничего, кроме права пользования, у вас нет. Если же речь идет о равной доле совместно с бывшей супругой и дочерью, вы имеете право распоряжаться своей долей на правах собственника: продавать, дарить, завещать и так далее. Однако стоит помнить, что закон закрепляет за участниками общей долевой собственности право преимущественной покупки доли. Это означает, что при намерении распорядиться принадлежащей ему долей собственник в первую очередь обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому другому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месячного срока.
При нарушении данного порядка остальные собственники могут обратиться в суд с требованием перевести права по договору купли-продажи на себя. В вашем случае также необходимо прояснить, приобреталась ли квартира в долях уже в состоянии зарегистрированного брака и каким образом оформлялась долевая собственность.
Пример из судебной практики 2018 года
Гражданка А была замужем за гражданином В 12 лет. За это время супруги построили дом. После развода В остался жить в доме, против чего А не возражала. Она не отказывалась от права на совместное имущество, а просто уехала жить в другое место.
В проживал в доме с новой семьей, у него родилось двое детей. Через 8 лет В умер. Наследство (собственно, данный дом) должны были разделить между собой его новая жена, мать и двое сыновей.
Однако А подала в суд иск о восстановлении своих прав на половину дома, как на имущество, совместно нажитое во время брака. Ответчики (наследники В) настаивали на том, что срок исковой давности истек, поскольку после развода прошло 8 лет.
Дело поочередно рассматривалось в трех инстанциях. Территориальный суд иск А удовлетворил, апелляция встала на сторону ответчиков, а Верховный Суд, куда была подана кассационная жалоба, подтвердил правоту первой инстанции и гражданки А.
Было признано, что до наступления события, предшествующего иску (перехода дома по наследству, как объекта единоличной собственности В), у гражданки А не было оснований считать, что ее права собственности на половину дома, принадлежащую ей на основе совместной собственности с В, нарушаются.
Таким образом, срок исковой давности не истек, и иск должен быть удовлетворен, поскольку А не заявляла о своем отказе от права собственности в пользу В.
Данный прецедент подтверждает позицию Верховного Суда в отношении срока исковой давности относительно раздела совместного имущества после развода. С юридической точки зрения разделить материальные ценности, принадлежащие супругам в браке, можно в любое время.
Отвечает адвокат коллегии адвокатов №26 Иван Емельянов (Кемерово):
Нотариус, рассматривая заявления о вступлении в наследство по закону, счел эту квартиру личной собственностью супруги, и квартира была разделена по ¼ доли каждому наследнику. Но так как Вы произвели капитальный ремонт, то эта квартира может быть признана общим имуществом супругов. Закон говорит о том, что личное имущество супруга (квартира) может быть признано совместной собственностью, если в ней был произведен капитальный ремонт. Для получения желаемого результата Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании этой квартиры совместной собственностью супругов, ссылаясь на статью 37 Семейного кодекса РФ. Ответчиками будут другие наследники. Доказательствами заявленных требований будут смета и документы, подтверждающие расходы на ремонт. Также может потребоваться провести судебную экспертизу, которая подтвердит, что выполненный ремонт является капитальным. Удовлетворение Ваших требований влечет признание за Вами ½ доли права собственности на квартиру. Следовательно, разделу будет подлежать уже ½ доля квартиры, которая разделится между четырьмя наследниками в равных долях.
Приобретение доли через судебный процесс
Приобретение доли через судебный процесс является одним из способов осуществления права на долю в квартире, особенно в случаях, когда другие методы не дали результата или были препятствия со стороны собственников.
Основными шагами при приобретении доли через судебный процесс являются:
-
Подготовка и подача иска в суд. При этом необходимо составить исковое заявление, в котором указать основания для приобретения доли, а также предоставить все необходимые документы и доказательства.
-
Рассмотрение иска судом. Суд будет рассматривать представленные документы и доказательства, а также выслушает мнение каждой из сторон. Важно заранее подготовиться к судебному процессу, собрать все необходимые доказательства и аргументы для подтверждения своего права на долю.
-
Принятие решения судом. Окончательное решение суда о приобретении доли может быть положительным или отрицательным. Если решение суда положительное, то будет определен способ приобретения доли, а также сроки и порядок осуществления этого процесса.
-
Оформление права на долю. После получения положительного решения суда необходимо оформить право на долю в соответствии с решением. Это может потребовать некоторых дополнительных действий, таких как регистрация права собственности или изменение доли в уставных документах.
В таблице ниже приведены основные преимущества и недостатки приобретения доли через судебный процесс:
| Преимущества приобретения доли через судебный процесс | Недостатки приобретения доли через судебный процесс |
|---|---|
| — Возможность защиты своего права на долю | — Длительность судебного процесса |
| — Реализация права на долю, когда другие способы не дали результата | — Необходимость подготовки и ведения судебного разбирательства |
| — Судебное решение является законным и имеет обязательную силу | — Возможность наличия апелляций и кассаций |
| — Возможность получить компенсацию за моральный и материальный ущерб | — Возможность несогласия других собственников с решением суда |
Если вы намерены лишить одного из собственников его доли в квартире, то вам придется основательно подготовиться с учетом всех законодательных норм, предусмотренных для этого процесса. В целом алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Постараться получить добровольное согласие на отказ от доли в квартире. Если все получается, то на этом шаге отчуждение имущества практически заканчивается. Если нет, то переходим к следующему шагу.
- Собрать полный комплект документов: копию паспорта заявителя; выписку из домой книги о прописанных в квартире лицах, выписки об объекте недвижимости; техническую документацию; квитанцию об оплате госпошлины; документальные доказательства обоснованности требований (выписка о неуплате услуг ЖКХ, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика иного жилья и т.д.).
- Написать заявление и подать иск, учитывая нормы законодательства, которые указаны в статье № 131 Гражданско Процессуального кодекса РФ. В исковом заявлении в обязательном порядке должна содержаться информация о заявителе, точные личные данные истца и ответчика, информация об объекте недвижимости в разрезе долей, как были получены права собственности, пытались ли участники урегулировать спор в досудебном порядке, претензия на качество владения собственника имуществом, список желаемых свидетелей.
- Направить исковое заявление со всеми документами в суд общей юрисдикции.
Срок ознакомления судьи с документами составляет 5 дней, после чего выносится решение о принятии заявления или возвращении для внесения изменений. Весь судебный процесс может составлять неопределенный срок, в зависимости от жилищной ситуации и всех обстоятельств.
Единственное жильё под защитой закона. Но не всегда
Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».
Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?
Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.
Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.
Есть три варианта развития событий:
- Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
- Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
- Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.
Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.
Лишения ипотечных должников
Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка – единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.
Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.
Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади.