Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры в Беларуси 2024 году какие нужны». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первое, что вам нужно сделать перед продажей – это определиться с ценой. Конечно, всем хочется быстро и выгодно продать квартиру, однако не стоит забывать о рыночных реалиях. Чтобы лучше понять ситуацию на рынке недвижимости, почитайте обзоры экспертов на специализированных площадках, помониторьте сайты с объявлениями. Сравните, какие цены устанавливают продавцы на квартиры, похожие по параметрам на вашу: по метражу, количеству комнат, состоянию, расположению и т.д. Стоит также обратить внимание, как долго объявление находится на сайте: если более полугода, значит, цена явно завышена. Выберите несколько релевантных для вас объявлений и сравните со своей квартирой. Традиционно квартиры в престижных районах с хорошим транспортным сообщением и близостью к метро стоят дороже, чем в отдаленных спальниках. Жилье в панельных домах будет стоить дешевле, нежели в кирпичных. Такие факторы важно учитывать при формировании цены на квартиры.
Какие нужны документы для продажи квартиры в Беларуси
Суммируя перечисленную информацию, получаем, что для продажи квартиры хозяину жилплощади понадобится:
- Гражданский паспорт;
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- Технический паспорт на квартиру;
- Копии лицевых счетов;
- Документ, подтверждающий основание для перехода права собственности.
Это основной перечень, который собственник должен заблаговременно подготовить. Кроме этого, могут дополнительно потребоваться следующие документы для продажи квартиры в Беларуси:
- Письменное согласие бывшего супруга или зарегистрированных по месту жительства совершеннолетних граждан;
- Паспортные данные участников, предоставляющие согласие на продажу квартиры;
- Отказ или согласие оставшихся собственников, располагающие преимущественным правом – при продаже доли в квартире;
- Согласие администрации района;
- Справка об уплате подоходного налога – для нерезидентов Республики Беларусь;
- Оплата госпошлины и услуг регистратора;
- Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения – если в квартире на момент отчуждения зарегистрированы несовершеннолетние и бывшие члены семьи, находящиеся в социально-опасном положении;
- Справки о начисленных жилищных квотах.
Как оценить квартиру?
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Сделка купли – продажи
Процесс оформления купли – продажи должен проводиться в соответствии с первым пунктом второй части статьи 428 и статьи 527 Гражданского кодекса Белоруссии. Давайте подробнее ознакомимся с данными процедурами:
- Для оформления покупки недвижимости должен в обязательном порядке составляться договор купли – продажи;
- Для передачи прав собственности на жилье необходимо составить передаточный акт, где оговаривается передача продавцом и прием покупателем квартиры;
- Для закрепления права собственности нового жильца покупателю и продавцу нужно подготовить два одинаковых пакета документов, которые передаются регистрационное отделение.
Оценка квартиры, что стоит учесть
Обе стороны сделки хотят получить максимальную выгоду, продавцу нужно продать подороже, покупателю — заплатить меньше. Каждый владелец квартиры считает ее самой лучшей, он помнит сколько потратил на новый кафель, ламинат, потолки, сантехнику и т.д. При продаже эти траты хочется возместить, но не факт, что это получится сделать. Формируя цену кроме затраченных ресурсов на ремонт, продавец отталкивается и от того, сколько он заплатил сам, покупая это жилье. “Я заплатил 90 000 $ — и не намерен продавать дешевле” — весомый аргумент продавца, который сложно оспорить. Но существуют реалии рынка, не всегда квартира в данных конкретных условиях имеет такую же объективную цену.
Если вы желаете продать свою квартиру быстро, стоит изучить рынок и снизить цену до той, которая станет актуальна в данный момент. Как правило, на одного продавца десять покупателей и это нужно учитывать.
Чтобы сориентироваться на рынке при продаже квартиры самостоятельно, нужно хотя бы примерно понимать ценовую политику конкурентных предложений. Для этого войдите на интернет ресурсы по недвижимости такие, как belarus-inform, и проанализируйте стоимость равноценного жилья в вашем районе. Важно понимать, что на сайтах по недвижимости указана та цена, которую хочет получить продавец, она не всегда является реальной.
Не желательно выставлять квартиру по ценам конкурентов или по завышенной цене. Можно попробовать, но скорее всего вам не позвонят, тогда нужно изменить стоимость. Правильнее всего дать объявление о продаже на сайте belarus-inform с ценой немного ниже, чем у конкурентов, смело сбивайте 2-3 000 $. После поступивших звонков появятся реальный покупатель, нужно будет договориться с ним о встрече и показать жилье. На месте покупатель будет еще сбивать цену, здесь уже не стоит поддаваться на уговоры, так как вы уже на сайте оценили объективно свое жилье. Стоит набраться терпения и пообщаться хотя бы с десятью желающими, в результате выбрать того покупателя, который готов заплатить больше.
Механизм покупки жилья в Белоруссии
Механизм приобретения недвижимого имущества в Белоруссии практически не отличается по процедуре от приобретения жилья в России. К процессу выбора объекта можно привлечь местных риелторов либо заняться подбором самостоятельно. Также можно воспользоваться различными онлайн-платформами и агрегаторами объявлений.
«Законодательство Белоруссии допускает заключение предварительного договора купли-продажи. Но можно обойтись и без предварительного договора, а заключить соглашение о задатке, которое составляется в простой письменной форме в двух экземплярах и подписывается сторонами. А в некоторых случаях можно сразу составить основной договор купли-продажи. Но сделать это надо только после проверки приобретаемого жилья», — говорит адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина.
Как зарегистрировать право собственности
Важный элемент оформления прав на недвижимость — это государственная регистрация. Ей подлежит большинство договоров об отчуждении недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, рента). Договор создания объекта долевого строительства регистрации не подлежит. Передача жилого помещения осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче, говорит Максим Лашкевич. По словам эксперта, при осуществлении расчета при заключении договора в текст включается условие о том, что соглашение рассматривается сторонами как документ о передаче, которая состоялась до заключения договора.
Для проведения государственной регистрации заявитель должен предоставить:
- заявление;
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- квитанцию о внесении платы за государственную регистрацию (код транзакции ЕРИП).
Какие документы нужны для покупки вторичного жилья?
В принципе в этом случае пакет документов такой же, как был перечислен выше. Но при покупке квартиры на рынке вторичного жилья рекомендуется сохранить у себя оригиналы таких документов, как:
- договор купли-продажи жилья. Он подписывается двумя сторонами, на нем ставится подпись регистратора, гербовая печать и штамп о госрегистрации;
- свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности. В нем должны быть прописаны адрес и общая площадь квартиры, зарегистрированные права покупателя на нее;
- платежные документы банка;
- технический паспорт квартиры;
- акт приема-передачи квартиры, в котором также прописываются покупатель и продавец.
Можно заключать договор купли-продажи у нотариуса и потом зарегистрировать его в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А проще сразу идти в Агентство.
Специалист проверит квартиру по ЕГРНИ, если квартира продается по доверенности — проверит, действует ли доверенность, и тут же все удостоверит и зарегистрирует.
Договор купли продажи типовой, его поможет оформить регистратор. В некоторых случаях в договоре могут быть изменения (например, будет прописано, что продавец освобождает ее к такому-то числу, или что оплата поступает двумя частями). Регистраторы сталкивались с разными случаями и все, что не противоречит законодательству, внесут в договор.
Очень важно оговорить с продавцом заранее, что вы готовы в договоре указывать исключительно реальную сумму сделки. Используйте и привязку к иностранной валюте по курсу Нацбанка. Случись что — деньги вам обязаны вернуть ровно в том объеме, который указан в договоре, в белорусских рублях по курсу Нацбанка на момент расторжения сделки.
Многие думают, что заключение договора означает автоматический переход права собственности. Вовсе нет. В договоре можно указать, что переход права собственности будет осуществлен после окончательного расчета и подписания акта приема-передачи.
Так получилось, что мы совершенно случайно узнали о том, что в доме моих родителей, в котором я прожил всю свою жизнь кроме последнего года, продаётся квартира на девятом этаже. Дом одноподъездный, родители живут этажом ниже, поэтому такие задачи, как навестить своих пенсионеров, да и детей к дедушке с бабушкой отправить — становятся очень лёгкими и простыми. К тому же дом этот, хоть и тоже кирпичный (как дом с моей старой квартирой), но имеет большие просторные тамбуры, дружелюбных, знакомых друг с другом (и, главное, со мной) соседей, на 9 лет более свежий год постройки и кучу других плюсов.
С хозяевами этой квартиры ни я, ни мои родители знакомы не были, а соседи их помнят весьма смутно, т.к. из этой квартиры они съехали ещё до развала Союза. За квартирой всё это время приглядывала их родственница, несколько раз даже пыталась сдавать там комнату. А квартиру они продавали, как оказалось, через риелтора. Вот с этого и началось наше знакомство с людьми этой замечательной профессии.
Маша подняла в интернете историю объявлений и оказалось, что эту трёхкомнатную квартиру поставили на продажу около полутора лет назад за немыслимые для текущего состояния гомельского рынка недвижимости $35 000. К моменту, когда мы пришли с риелтором смотреть её и немного поторговались — её уже были готовы отдать за $24 500 (плюс ещё кругленькая сумма риелтору, но об этом позже).
Тут у меня возникла идея: так как просто продать мою старую квартиру мне не интересно, а надо именно «обменять» — я предложил риелторам из того агенства, чтобы они вместо этой квартиры (или вместе с ней, окей) продавали мою, а я им в итоге доплачу $3 000 (у меня квартира, хоть и схожей площади, но двухкомнатная, в пятиэтажке и т.д.), но они, даже не посмотрев мою, не согласились: сказали, минимум 4 тыщи, а лучше все 5. Но так как продавать свою квартиру за 20 кусков, или, того хуже, за 19500, я не был намерен — мы решили делать это собственными силами.
Жилищный вопрос остается по сей день одним из основных в Беларуси. Обеспечение жильем каждого нуждающегося – вот основная цель жилищной политики государства, поскольку это – основа для жизни. Ежегодно быстрыми темпами идет строительство различных видов жилья, из которого любой выбрать наиболее удобное. В то же время доходы не позволяют приобретать жилые помещения в короткие сроки, что вынуждает обращаться за помощью к специально созданным учреждениям – банкам.
Наряду с кредитами в Беларуси постепенно развивается ипотека. Это достаточно удобный способ приобретения жилья, который набирает популярность с момента принятия Закона об ипотеке в 2022 году. По сути, ипотека является тем же самым кредитом, который выдается под залог приобретаемой недвижимости. Понятие это возникло еще до нашей эры, в колыбели права – древней Греции, и переводится как «подставка». То есть, приобретаемое жилье становится основой для банка в случае невыплаты кредита.
Документы для регистрации договора купли продажи
Как только возникла необходимость продать ваше недвижимое имущество, например, квартиру, необходимо начинать сбор всех документов для проведения сделки. Вопреки частому заблуждению, продавец обязан собрать приличный список документов, которые обеспечивают переход права собственности к третьим лицам. Более того, именно на этом этапе часто выясняется отсутствие некоторых документов, потеря их актуальности, выявляются нарушения в оформлении и в фактической планировке квартиры. Как же выглядит список документов для купли продажи квартиры?
- Основной документ – кадастровый паспорт.
- Техпаспорт на квартиру;
- Выписка из Единого реестра прав (ЕГРП), которая подтверждает, что продавец является собственником указанной квартиры. Данную выписку лучше предоставлять оформленную недавно, хоть документ и не имеет фактического срока использования, однако данные в Росреестре могут потерять актуальность. Обычно, риелторы просят выписку с давностью от 3 до 7 дней. Если срок будет больше, может потребоваться срочное оформление выписки из ЕГРП.
- Предоставляется новым покупателям также сведения о состоянии лицевого счета, в котором отражается задолженность по коммунальным платежам. Не принимаются квитанции, получить необходимо справку, с печатью и подписью уполномоченного лица.
- Иногда, покупатель требует справку из психоневрологического диспансера. Это связано с тем, что если лицо не может отвечать за свои действия, любая сделка может быть обжалована в суде, и при этом задатки, стоимость оплаты за квартиру и прочие расходы не возмещаются. По такой мошеннической схеме только в Москве каждый год совершаются сотни продаж квартир, когда вписанный владелец состоит на учете в наркодиспансере или психоневрологической клинике.
- Иногда покупатели также требуют справку из налоговой об уплате налога, если квартира была подарена текущему владельцу или он получил ее в наследство. Дело в том, что если налог не был уплачен, новых владельцев могут обязать перечислить крупную сумму в виде налога.
Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом юридическому лицу
Вопрос. Я продаю коммерческую недвижимость юридическому лицу в рассрочку на 5 лет. Оплата равными долями. Подоходный налог я тоже буду уплачивать в течении 5 лет равными долями или едино моментно при заключении договора о продажи недвижимости. Если я покупал квартиру за 150 000 руб., потом перевел ее в нежилой фонд и продаю как коммерческую недвижимость за 250 000 руб. Подоходный налог я буду платить с 250 000 руб. или с разницы т.е. со 100 000 руб.
Ответ. Так как квартира уже является нежилым помещением то налог 13% должна удержать организация (юридическое лицо) (ч. 2 ст. 216 НКРБ), по желанию плательщика организация может применить только имущественный (затраты на приобретение) вычет 20%, но в данном случае есть право на применение большего вычета, поэтому нецелесообразно применять 20% и такое заявление юрлицу подавать не надо, т.к. лишитесь право на полный вычет. Полный имущественный вычет (затраты на покупку) можно применить только по окончании года в котором выплачена часть дохода в пропорциональном размере проиндексированные по курсу доллара на момент получения дохода.
Например, в 2021 году должны оплатить 50000 (одну пятую), но на руки выплатят 50000 — (50000 х 13%) = 43500, а 6500 подоходного налога перечислять в бюджет. После 1 янв. 2022 физическое лицо подаёт декларацию в налоговую (надо приложить справку с организации об удержанном налоге, договор продажи нежилого помещения и договор приобретения квартиры) и налоговая применит вычет в размере 30000 (одна пятая пропорционально сумме поученного дохода (п.1.2. ст. 211)), но проиндексированных по формуле 30000 делим на курс доллара на момент покупки квартиры и умножить на курс доллара на момент получения дохода в размере 50000 (при выплате частями в течении года будет несколько курсов и всё пропорционально считается) и налоговая вернёт часть или весь налог. И так далее по всем годам.
Налог с продажи недвижимости
Сначала поговорим об исключениях: если вы продаете первую квартиру (или дом) за 5 лет, налог платить не нужно. Также налогом не облагается доход с продажи недвижимости, которую вы получили по наследству (даже если это ваша вторая сделка за 5 лет).
Если вы проживаете больше 183 дней за границей, вам также не нужно платить налог с продажи недвижимости.
Во всех остальных случаях нужно платить фиксированный налог в размере 13% от дохода с продажи недвижимости.То есть не от всей суммы сделки, а только от разницы между стоимостью покупки объекта и его продажи.
Допустим, вы приобрели квартиру за 200 тысяч рублей, а продали ее за 220 тысяч. Налог нужно будет платить с разницы в 20 тысяч, а 13% от этой суммы составит 2600 рублей.
Налоговую декларацию о доходах с продажи квартиры в течение 2022 года нужно подать до 31 марта 2023 года, а налог уплатить не позднее 1 июня 2023 года. Если декларацию не предоставить, то будет начисляться пеня за каждый день просрочки. Скачать образец налоговой декларации можно здесь.
Также в Беларуси действует правило неоднородности объектов. Это значит, что вы можете одновременно продавать за одну пятилетку разную недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, дачу, гараж. При этом платить налоги с продажи не нужно. Перечислить отчисления в госбюджет нужно будет только с доходов от второй продажи квартиры, гаража, земельного участка и т.д. в течение 5 лет.
Правило не касается коммерческой недвижимости, доход от реализации офиса или торгового помещения облагается налогом, даже если это первая продажа за последние 5 лет.
Можно уменьшить налоговую базу? Да. В Беларуси существует налоговый вычет от дохода, полученного с продажи недвижимости. Подробнее можно узнать в Налоговом кодексе.
Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России
Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
- Pacшиpeннaя (apxивнaя) выпиcкa из EГPП. Этoт дoкyмeнт пoзвoляeт ycтaнoвить вcex бывшиx и нынeшниx coбcтвeнникoв. A тaкжe oпpeдeлит пepeчeнь вcex oпepaций, пpoизвoдимыx c дaннoй нeдвижимocтью зa вce oбoзpимoe вpeмя ee cyщecтвoвaния;
- Cтaндapтнaя выпиcкa из дoмoвoй книги или кoпия пoквapтиpнoй кapтoчки. B этoй бyмaгe oбoзнaчeны вce лицa, зapeгиcтpиpoвaнныe в пoмeщeнии нa пocтoяннoй или вpeмeннoй ocнoвe. B нeй жe oтpaжaeтcя зaлoжeнa ли квapтиpa бaнкy, a тaкжe нaличиe apecтoв и дpyгиx oгpaничeний нa дaннoй coбcтвeннocти.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Продажа квартиры: пошаговая инструкция
Если вы решили продавать квартиру, то делать это можно самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
Есть такое понятие, как «чистая» продажа, когда вы продаете свою квартиру на вторичном рынке и ничего не покупаете взамен. Совершить такую сделку самостоятельно хоть и проблематично, но можно.
Однако реалии таковы, что на рынке в основном совершаются так называемые альтернативные сделки, когда человек одновременно продает квартиру и покупает взамен новую. Как правило, в таких сделках участвует 4-6, а то больше человек (квартир), интересы которых свести без профессионального участника рынка – риэлтерской компании – практически невозможно.
Не важно, какое вы примите решение: будете самостоятельно продавать квартиру или решите привлекать к этому процессу профессионалов, вам не лишним будет знать процедуру продажи недвижимости. Как говорится, лишних знаний не бывает.