Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.
Как это повлияет на рынок
С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков. «Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать. Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.
По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков. «Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт. «Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.
Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.
По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства. Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.
Срок исковой давности по неустойке ДДУ: что делать, когда не выдали ключи от квартиры
pch.vector (Freepik)
Потраченные нервы, расходы на съём жилья, бытовые неудобства — эти проблемы знакомы тем, кто вовремя не заселился в новое жильё из-за задержки строительства или сдачи жилья. Но в таком случае можно получить неустойку с застройщика.
Чем дольше застройщик не выполняет свои обязательства, тем большую компенсацию может получить дольщик. При этом важно не забыть про срок исковой давности по ДДУ.
Расскажем, что такое срок исковой давности по договору долевого строительства, сколько он составляет и можно ли получить компенсацию от застройщика в 2023 году.
Исковая давность — это юридический термин, означающий время, в течение которого человек может обратиться в суд по тому или иному вопросу. Срок давности по ДДУ составляет три года. Если время упущено, то получить компенсацию будет практически невозможно.
Но с какого момента идет отсчёт срока? Есть два варианта, и суд может на своё усмотрение выбрать один из них.
- Отсчёт с момента нарушения сроков условия договора. Например, если по ДДУ застройщик должен был передать квартиру до 1 февраля 2017 года, но в срок этого не сделал, то обратиться в суд дольщик должен не позднее, чем 31 января 2020 года — то есть в течение трёх лет с даты обещанной сдачи. Компенсация в итоге будет начислена за весь этот период. Сделать это можно и в том случае, если застройщик выполнил свои обязательства, но с просрочкой.
- Обратный отсчёт. Исходной датой в этом случае становится день, на который назначена выдача ключей. То есть дольщик может подать на неустойку или за предыдущие три года, или за фактический срок, если просрочка была меньше этого периода.
Обращение в суд — это крайняя мера. Предварительно стоит попробовать договориться с застройщиком мирно и направить претензию с требованием выплатить компенсацию. Компании, дорожащие своей репутацией, чаще всего готовы пойти навстречу и решить вопрос до передачи дела в суд.
pressfoto (Freepik)
- Просрочка начинается не с момента задержки ввода дома в эксплуатацию, а со дня, когда дольщик должен был подписать акт приёма-передачи жилья, но этого так и не произошло. Поэтому ориентироваться нужно именно на указанную в договоре дату выдачи ключей, а она может отличаться от даты сдачи дома на 2-12 месяцев. Например, дата ввода дома в эксплуатацию — 1 квартал 2019 года, а дата выдачи ключей — 4 квартал того же года. И если к апрелю дом ещё не был сдан, это не значит, что застройщик нарушил права дольщиков. А вот если он не выдал ключи до 31 декабря, то уже с первого дня нового года начинается отсчёт дней просрочки.
- Важно, чтобы в акте приёма-передачи квартиры не было пункта «отказ от неустойки». Если он есть, а исковая давность по долевому строительству ведётся по принципу обратного отсчёта, получить деньги будет нельзя.
Таким образом, максимальный период, за который можно получить неустойку, — это три года, и подать заявление нужно в эти сроки. Можно попытаться получить выплаты за полный срок просрочки, если он превышает три года. Но если застройщик заявит о применении исковой давности, то дольщику откажут.
Рассчитывать в этом случае можно только на невнимательность представителей ответчика, которые просто проигнорируют судебное заседание. Но на практике такое бывает нечасто: в основном тогда, когда компания уже признана банкротом, терять ей по сути нечего и платить нечем.
Дольщикам, которые планируют получить неустойку от застройщика, важно знать: до 1 июля 2023 года действует мораторий на взыскание.
В какой момент выплачивается неустойка?
Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.
Как получить неустойку от застройщика
Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.
Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.
За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Когда лучше начинать требовать неустойку
Многие дольщики ждут получения ключей и только тогда обращаются в суды. Некоторые застройщики, получая шквал исков, начинают выводить деньги со счетов и перекидывать нераспроданные квартиры на другие подконтрольные им юридические лица.
В результате дольщики, выиграв суды не могут получить деньги и их исполнительные листы можно вешать в рамочку на стенку.
Подавая иск сразу после начала просрочки, вы можете разбить свою неустойку по периодам. По статистике, чем меньше размер неустойки, тем меньше ее урезают. Соответственно, взыскивая неустойку по периодам, вы сможете получить больший размер компенсации.
Рекомендуем не затягивать с началом процесса по взысканию неустойки и обращаться в суд уже в первые недели после начала просрочки.
Как законно увеличить сумму взыскания
Кроме неустойки и штрафа можно заявить также и иные требования, которые существенно увеличивают размер итоговой суммы взыскания:
- Компенсация морального вреда – которая обычно составляет от 5 до 15 000 рублей.
- Компенсацию расходов на аренду жилья за период просрочки — ведь вы были вынуждены платить арендную плату по вине застройщика, который нарушил срок сдачи вашего жилья.
Также можно компенсировать иные ваши расходы на:
- На услуги представителя.
- На оформление нотариальной доверенности.
- На отправление досудебных претензий.
- На проведение экспертизы (если в этом была необходимость).
- А также на уплату госпошлины, если вам все-таки пришлось ее оплачивать.
- Компенсацию за недостатки в переданном вам объекте.
Строительная компания, как правило, является юридическим лицом, поэтому в отношении него требуется соблюдение обязательного претензионного порядка, при котором претензия отправляется на юридический адрес компании заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о вручении
В тексте претензии необходимо указать данные договора, по которому предъявляется неустойка, предмет и неисполненные обязательства, сумма к выплате, сроки ее исполнения, ссылки на нормативные акты и контакты для связи. Формируется требование о передаче жилья, возмещения ущерба, причиненного просрочкой, в указанном объеме.
Создавать претензию можно до получения квартиры и подписания акта приемки, а также после этого, если нарушены сроки сдачи или обнаружены недостатки.
- В первом случае определить конкретное количество дней просрочки определить сложно, поэтому расчет производят за один день просрочки. Оплата должна быть проведена полностью, с учетом количества дней до передачи жилья в дальнейшем.
- Во второй ситуации производится точный расчет пени, исходя из количества просроченных дней. От погашения неустойки застройщик может быть освобожден только если сможет доказать добросовестное отношение к обязательствам без нарушения срока сдачи объекта. Другим основанием может стать доказательство уклонения дольщика от принятия жилья и своевременного подписания акта приема-передачи.
Как пользоваться калькулятором
Инструкция по использованию калькулятора неустойки за каждый день просрочки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)
- Введите сумму задолженности (расчёт ведётся в рублях).
- Укажите начало периода просрочки и день фактической оплаты.
- Укажите, физическое или юридическое лицо претендует на выплату неустойки (для физического лица размер неустойки исчисляется из 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для юридического лица – из 1/300.
- Обозначьте как применять процентную ставку: по периодам действия ставки, на день наступления обязательств или на день фактического исполнения.
- Нажмите «РАССЧИТАТЬ». Полученный результат можно сохранить в doc-файл.
Что можно взыскать кроме неустойки
СВзыскание неустойки – не все, чего можно добиться от недобросовестного застройщика, нарушившего условия ДДУ и просрочившего срок передачи объекта долевого строительства. Вместе с неустойкой можно взыскать убытки, которые несет дольщик из-за просрочки передачи квартиры (стоимость аренды квартиры за период просрочки по ДДУ, разницу в повышении стоимости строительных материалов на ремонт квартиры, иное), упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы за квартиру, которая должна была сдаваться в аренду после ее передачи дольщику по акту приема-передачи, но которая не получена из-за просрочки по вине застройщика.
Конечно же, и убытки и упущенная выгода должны быть документально подтверждены и неразрывно связаны с просрочкой передачи объекта строительства от застройщика по ДДУ.
При просрочке передачи объекта долевого строительства дольщику-физическому лицу суд всегда дополнительно взыскивает с застройщика компенсацию морального вреда, поскольку дольщик является потребителем, а ненадлежащее исполнение юридическим лицом (девелопером) условий договора долевого строительства неминуемо наносит моральный вред дольщику. Правда, размер морального ущерба по таким делам невелик, и присуждается обычно в сумме от 2 000 до 20 000 рублей (на усмотрение того или иного судьи).
Поскольку застройщики не выплачивают дольщикам законную неустойку в досудебном порядке, то в суде с ним взыскивается штраф (по Закону о защите прав потребителей), размер которого согласно закону составляет 50% от суммы, присужденной судом в пользу дольщика. На практике суды иногда занижают сумму присуждаемого штрафа, что, на наш взгляд, не соответствует смыслу и букве Закона о защите прав потребителей. Тем не менее, такая практика существует.
Важно! При подготовке претензии и иска в суд необходимо собрать все имеющиеся доказательства Вашего надлежащего исполнения ДДУ со своей стороны: чек (платежку) о полной оплате цены ДДУ, заявление о готовности приступить к приемке квартиры (направленное до начала просрочки), претензию с требованием выплаты девелопером неустойки по ДДУ в досудебном порядке, акт осмотра квартиры, дефектную ведомость и иные документы – при наличии и в соответствии с индивидуальной ситуацией по просрочке и передаче квартиры по вашему ДДУ.
Судебная практика по вопросу
Многие специалисты ждали позиции Верховного Суда РФ, но вышестоящая судебная инстанция так и не вынесла значимых решений по проблеме. Можно отметить лишь дело № АКПИ20-229, в котором истец оспаривал конституционность 7 абзаца Постановления. Речь идет про отсрочку уплаты штрафных санкций, которые уже были получены контрагентом до дня вступления Постановления в силу (то есть, до 03.04.2020). Коллегия ВС РФ отказала в удовлетворении этого требований и признала абзац не противоречащим законодательству.
В целом судебная практика еще не сформировалась окончательно, но можно отметить одну интересную особенность – пункты Постановления применяются не всегда. Особенно это касается уже вынесенных решений, которые находятся на стадии исполнительного производства – суды в таких случаях не предоставляют отсрочки, мотивируя это обязательностью исполнения.
Более того, есть примеры решений, когда суды первой инстанции взыскивали неустойки за весь период просрочки, то есть и за период с 03.04.2020. Таким решение даже не были пересмотрены в судах апелляционной инстанции, т.е. застройщики с ними соглашались, а банки производили выплаты по факту получения исполнительных листов от дольщиков.