Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Что должно быть указано в договоре
Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
- Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
- Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
- точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
- права и обязанности сторон;
- срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
- условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
- условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
- штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
- количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
- описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.
Как отказаться от использования печати
Если организация или ИП до сих пор при оформлении своей документации используют печати, то сейчас самое время отказаться от их использования. Как мы уже говорили, ни законодательство, ни практика разрешения судебных споров не обязывают их применять.
Если в уставе организации не закреплено использование печати, отказаться от нее можно, просто уведомив об этом своих контрагентов.
Если же говорить об ИП, то они вообще всегда использовали и используют печати исключительно по собственной прихоти. Федеральный закон от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» никогда не обязывал предпринимателей заводить и использовать печати.
Поэтому ИП также могут отказаться от печатей, лишь предупредив об этом своих контрагентов в любой удобной для них форме.
Несколько иначе обстоят дела в тех случаях, когда обязанность по применению печати закреплена в уставе организации. Но и здесь отказ от печати не представляет никакой трудности – достаточно просто внести соответствующие изменения в устав, убрав из него упоминания о печатях.
Таким образом, использование печати сегодня не является законодательной обязанностью. Применение печатей – это скорее дань многолетней традиции. При этом не следует забывать о том, что далеко не все традиции одинаково хороши.
Единственное предназначение печати – это удостоверение подлинности совершенной в документе подписи, и на сегодняшний день с этой задачей она справляется гораздо хуже, нежели та же электронная цифровая подпись.
Где ставится печать на документах?
Куда можно ставить печать для документов при их заверении? Итак, на заверяемом документе печать должна стоять так, чтобы она позволяла:
- распознавать иные значимые реквизиты документа (наименования граф и сведения, которые в них содержатся);
- удостоверить подлинность подписи лица, заверившего документ.
Желательно также, чтобы печать частично захватывала одно из слов, составляющих название должности лица, подписавшего документ.
Контрагентами, налоговиками и иными госструктурами всегда приветствуется как можно более четкий оттиск печати на бумаге (но не жирный).
Печать на документе придает ему юридическую силу и заверяет подлинность подписи должностного лица.
В ГОСТ Р 6.30–2003 изменилось название реквизита по сравнению с ГОСТ Р 6.30–97 (реквизит назывался «печать»), новое название — «оттиск печати». Суть реквизита осталась прежней.
Технические требования к гербовым печатям — их форме, размерам, размещаемому на них тексту и символам — изложены в государственном стандарте ГОСТ Р 51511–2001. Технические требования к печатям без герба в государственных стандартах не закреплены.
Перечень документов, на которые ставится печать организации, смотрите ниже.
- Гербовые. Согласно федеральному конституционному закону «О государственном гербе Российской Федерации» от 25.12.2000 (в редакции от 12.03.2014) государственный герб Российской Федерации помещается на печатях федеральных органов государственной власти, иных государственных органов, организаций и учреждений, на печатях органов, организаций и учреждений независимо от форм собственности, наделенных отдельными государственно-властными полномочиями, а также органов, осуществляющих государственную регистрацию актов гражданского состояния.Право пользования гербовой печатью предоставляется первым руководителям, должностным лицам из числа работников службы ДОУ или финансовой службы.
- Круглая печать с наименованием организации (без воспроизведения герба). Ее должна иметь каждая организация для заверения подлинности подписи должностных лиц.
- Печать структурных подразделений, а также круглые и треугольные печати, имеющие узкое функциональное назначение (для пакетов, для пропусков и т. п.).
И на гербовой и на круглой печати обычно указывается ИНН организации, номер свидетельства о государственной регистрации, а также ее местонахождение.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
-
Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
-
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
-
Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;
-
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
-
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
-
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
-
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Общие правила оформления арендного соглашения
Справка! договор аренды под офис, который заключается сроком на 12 месяцев или более, нужно обязательно зарегистрировать в ИФНС, в противном случае он может быть признан судом недействительным.
Соглашение об аренде помещения оформляется, как правило, уже после регистрации юридического лица, поскольку сам договор при сдаче документов в ИФНС предоставлять не нужно, достаточно гарантийного письма от собственника и предварительного договора аренды.
О том, как оформить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, мы писали тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как заключить такое соглашение между физ. и юр. лицом.
Чем грозит отсутствие регистрации договора
Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.
Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.
Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.
Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)
Когда можно не ставить печать
Отмена обязательной печати затронула много законов. Теперь в них есть формулировка «(при наличии печати)». То есть, если организация решила работать без печати, то в части документов наличие оттиска стало необязательным.
Вот сводная таблица таких законов и документов.
| Закон | Документ |
| Трудовой кодекс РФ (ст. 230) | Акт о несчастном случае на производстве |
| Арбитражный процессуальный кодекс РФ (ч. 5 ст. 61) | Доверенность от имени организации |
| Гражданский процессуальный кодекс РФ (ч. 3 ст. 53) | Доверенность от имени организации |
| Гражданский кодекс (абз. 9 п. 1 ст. 913) | Двойное складское свидетельство |
| Федеральный закон от 26.12.08 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (ч. 10 ст. 16) | Журнал учёта проверок |
| Федеральный закон от 02.10.07 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ч. 2 ст. 54) | Доверенность, выдаваемая от имени организации другому лицу |
| Федеральный закон от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 9 ст. 18) | Копии учредительных документов |
| Федеральный закон от 22.11.95 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборото этилового спирта, алкогольной и спиртосодержищей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» (подп. 5 п. 1 ст. 10.2) | Копия извещения об уплате авансового платежа акциза с отметкой налогового органа по месту постановки на учет покупателя спирта |
| Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (абз. 6 п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 25) | Выписки по счету депо Закладные об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства |
| Федеральный закон от 22.04.96 № 39-ФЗ «О таможенном регулировании в РФ» (п. 6 ч. 3 ст. 90) | Решения об эмиссии ценных бумаг Сертификаты эмиссионной ценной бумаги Решения о выпуске российских депозитарных расписок |
| Федеральный закон от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (абз. 4 п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 16) | Документы, содержащие сведения о доле РФ, субъекта РФ или муниципального образования в уставном капитале юридического лица Документы, представляемые претендентами на покупку имущества |
| Федеральный закон от 27.11.10 № 311-ФЗ «О таможенном регулировании в РФ» (п. 6 ч. 3 ст. 90) | Копия аудиторского заключения о достоверности бухгалтерской отчетности, прилагаемой к заявлению включении в реестр уполномоченных экономических операторов |
| Федеральный закон от 05.04.13 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (ст. 51, ст. 88) | Доверенности, прилагаемые к заявкам на участие в открытом конкурсе или закрытом аукционе Заявка на участие в закрытом аукционе |
Заказчиком перевозки является грузополучатель
В рассматриваемом случае грузополучатель является заказчиком перевозки. Поэтому п. 1-7 транспортной накладной заполняет именно он.
По договоренности с перевозчиком эти подпункты могут заполняться перевозчиком на основании заявки. В п. 16 ТН подпись и печать проставляет грузополучатель (не грузоотправитель). Это означает согласование с перевозчиком всех условий перевозки груза на основании заказа и подтверждение достоверности и правильности информации. Во всем остальном оформление происходит в порядке, описанном в таблице.
Указание в п. 16 ТН грузоотправителя не будет ошибкой. Как вариант можно добавить графу в п. 16 и указывать наряду с грузоотправителем Заказчика .
Рекомендуем в таких случаях в договоре перевозки указывать обязанность перевозчика по заполнению ТН (в том числе п. 1-7).
Обращаем внимание, что для заказчика перевозки ТН является документальным подтверждением расходов на перевозку. Налоговые органы признают расходы на перевозку документально подтвержденными только при наличии транспортной накладной. Судебная практика спорная и сложилась до утверждения новой формы накладной.
В какую часть документа ставится печать?
Проставляется печать для документов в большинстве случаев рядом с подписью лица, заверившего официальную бумагу. Как правило, в соответствующей области документа присутствует аббревиатура «М.П.» (место для печати). Но если она не предусмотрена исходной формой, не стоит прописывать ее вручную.
Куда можно ставить печать для документов при их заверении? Итак, на заверяемом документе печать должна стоять так, чтобы она позволяла:
Желательно также, чтобы печать частично захватывала одно из слов, составляющих название должности лица, подписавшего документ.
Контрагентами, налоговиками и иными госструктурами всегда приветствуется как можно более четкий оттиск печати на бумаге (но не жирный).
Можно ли ставить печать «для документов» на доверенность или на документы первичного учета и отчетность рассказали эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и бесплатно изучите разъяснения.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.