Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Административный алгоритм
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Чтобы ответственный орган рассмотрел ходатайство гражданина на оформление разрешения на перепланировку, вместе с заявлением владелец помещения должен передать следующий комплект документов:
- справка из Росреестра, подтверждающая право собственности на жилое помещение;
- техпаспорт (поэтажный план) БТИ;
- тех. заключение эксперта о возможности проведения строительных работ, указанных в проекте;
- проект изменений, составленный специалистом;
- согласие других владельцев, если помещение находится в долевой собственности если квартира находится в ипотеке – согласие залогодержателя на осуществление строительных работ.
Как оформить уже сделанную перепланировку квартиры?
Мы уже подметили, что абсолютно все ремонтные работы в квартире, которые связаны с изменением несущих стен, перегородок, конструкции полов и установкой сантехнического оборудования, будут считаться перепланировкой, которую нужно оформить в специальных органах.
Часто случаются ситуации, когда собственники проводят перепланировку квартиры и не оформляют её официально. Поэтому был создан регламент, благодаря которому можно согласовать не только планируемые перепланировки, но и те, которые уже сделаны.
Если мы обратимся к пункту 18-му приложения первого к постановлению правительства Москвы номер 508-ПП, то узаконивание самовольной перепланировки можно провести при помощи технического заключения о том, что данные работы допустимы и совершенно безопасны.
Данное заключение вы можете заказать в таком порядке:
- Можно обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, данный вариант подходит для узаконивания перепланировок, в которых не будут затрагиваться несущие конструкции;
- В организации, которая является разработчиком дома или в другой организации, которая может замещать автора дома в том случае, если нельзя реализовать техническое заключение через автора проекта данного здания.
Примеры запрещенных перепланировок, которые не получится узаконить
В той ситуации, когда при выполнении перепланировки были сделаны ошибки, то этот ремонт придётся переделать. Придётся либо возвращать квартиру к такому виду, в котором она была, либо приводить квартиру к согласованному виду.
В случае если перепланировка была запланирована, то возможность появления нарушений исключена. В проектной документации, котораятребуется для оформления разрешения на перепланировку, в начале идет этап согласования жилищной инспекции, там будут отражены только те варианты, которые разрешены. Естественно, сам владелец квартиры может допустить какие-либо нарушения, но это только в том случае, если он не придерживался проекта перепланировки.
Также может возникнуть ситуация, в которой изменяется существующее законодательство, такая практика 0довольно популярна. Поэтому сделанные работы согласовать не получится, перепланировка является незаконной, и квартиру придется возвращать к исходному состоянию, или снова делать ремонт.
Также существуют такие ситуации, одну из которых мы разберем ниже. Жилищная инспекция по ранее согласованным перепланировкам порекомендовала сделать технический паспорт БТИ с красными линиями, а затем оформить перепланировку упрощенно. Но после того, как будет предоставлен этот технический паспорт, обнаруживается, что одно из сделанных действий попадает под согласование по проекту, тогда придётся делать техническое заключение о том, что все выполненные работы абсолютно допустимы и безопасны.
Также иногда выполняются работы, которые вообще нельзя оформить, и у собственника возникает довольно сложная ситуация. В такой ситуации существует технический паспорт с красными линиями, есть штамп о незаконной перепланировке, а согласованию это не подлежит. Этот вариант согласования мы рекомендуем применять только в самых простых, и точно согласуемых перепланировках. Если имеются сомнения, то лучше всего обратиться в организацию, которая компитентна в этом вопросе, и может ответить, как лучше всего оформить перепланировку. Если вы обратитесь к нам, то мы поможем вам в выполнении этой работы.
Временем бывают спорные случаи, в которых жил инспекция отказывает в согласовании несогласованной перепланировки помещения. Если же вы уверены в том, что все выполненные работы были верными, то существует возможность обратиться в суд. Все же, при обращении в суд вы сильно увеличите цену оформления перепланировки. Обращение в суд будет логичным только в том случае, если у вас существует абсолютная уверенность в том, что эти работы согласовать можно.
Обобщая всю вышеуказанную информацию, то мы рекомендуем вам оформить перепланировку помещения до того, как будет выполнен ремонт, а не после проведения всех работ. Если же вы уже провели перепланировку, то у нас вы можете заказать техническое заключение о том, что данные работы абсолютно допустимы и безопасны, либо согласование перепланировки.
Если у вас остались вопросы о возможности согласования сделанной перепланировки, то вы можете обратиться к нам с вашими вопросами, и мы с удовольствием на них ответим. Консультация у нас бесплатная, вам просто требуется к нам обратиться.
- Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.
- Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
- Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.
- После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.
Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.
Согласно требованиям к оформлению проекта перепланировки квартиры в Мытищах и Мытищинском районе, готовый документ должен состоять из трёх частей: графической, текстовой и приложения.
В графической части проекта отражены планы помещений до перепланировки и после проведения строительных работ, схемы конструкций, которые планируется возвести или демонтировать.
Текстовая часть содержит пояснительную записку, где изложены все данные об объекте и выводы специалистов, а также договор на проведение авторского надзора со стороны проектного бюро над предполагаемыми работами по перепланировке.
В приложениях содержится информационная справка, перечень предполагаемых общестроительных работ, нормативная база, техническое заключение о безопасности и целесообразности проведения перепланировки, сведения о проектной компании.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Общие правила узаконивания
В ЖК РФ зафиксировано определение перепланировочных работ — они связаны с изменением конфигурации жилого помещения и должны быть отражены в технической документации на объект недвижимости. На практике, изменения в конфигурации выражаются в следующем:
- увеличение или изменение площади жилых и вспомогательных помещений путем переноса стен или ограждений;
- разборка или установка встроенных шкафов;
- монтаж или разборка перегородок или стен, не относящихся к несущим конструкциям здания;
- перенос дверных блоков без воздействия на несущие элементы дома, и т.д.
По общему правилу, приступать к перепланировке можно только после подготовки проекта строительных работ и его согласования в местном органе власти. Это связано с требованиями безопасности, которые можно учесть только при доскональном следовании проекту строительных работ.
Самостоятельно узаконить перепланировку квартиры можно и после завершения работ. В этом случае также нужно подтвердить, что выполненные работы соответствовали требованиям безопасности и не повлекут разрушение жилого помещения или здания. Если будет выявлен факт перепланировки без согласования или узаконивания, собственник будет привлечен к ответственности в виде штрафа. Также надзорные органы могут обязать восстановить первоначальное состояние квартиры.
Алгоритм действий для узаконивания будет выглядеть следующим образом:
- нужно обратиться в специализированную экспертную организацию и оформить проект перепланировочных работ (фактически, в этот документ будут включены все работы, выполненные в квартире);
- если согласование проходит в Москве, данный проект должен включать технической экспертное заключение о безопасности работ (для других регионов и населенных пунктов техзаключение получать не нужно);
- нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план, на котором будут отражены все изменения в конфигурацию помещений;
- проектная документация и техплан направляются в местный орган власти или уполномоченное учреждение, где комиссия будет оформлять акт о приеме перепланировочных работ;
- если указанный акт подписан, его нужно представить с техпланом в службу Росреестра или МФЦ, где изменения будут внесены в ЕГРН;
- при отказе в согласовании и выдаче акта приемочной комиссии, нужно обратиться с иском в районный суд, а судебный акт будет являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Штрафы за нелегальную перепланировку
Помните, что любая перепланировка будет считаться незаконной, если вы не согласовали внесение изменений перед началом работы. Поэтому, если у вас не было разрешения, при попытке легализовать изменения вы можете получить отказ и требование вернуть квартиру в исходное состояние.
За внесение изменений без разрешения предусмотрен штраф для владельца квартиры. Сумма штрафа — до 30 000 рублей в пользу государства.
Даже если работы выполнялись профессионалами, и вы полностью уверены в их качестве, любой проект перепланировки требует получения разрешения. Его отсутствие влечет за собой следующие юридические проблемы, кроме наложения штрафа:
- вы не сможете продать квартиру, если покупатель захочет использовать ипотечные средства;
- при продаже за наличные часто приходится занижать стоимость;
- сделка может быть признана незаконной;
- если о внесении изменений станет известно сотрудникам БТИ, они могут потребовать их легализации;
- возможен запрет на выезд за границу и другие санкции для владельца недвижимости.
Теперь рассмотрим способ узаконения уже по факту проведенной перепланировки/переустройства, которая осуществлялась без предварительного согласования в муниципалитете и без получения соответствующего Решения о согласовании. Возможно, вы уже приобрели квартиру с самовольно проведенной перепланировкой.
В этом случае также муниципалитет (а не суд) осуществляет согласование (при наличии соответствующих обстоятельств и представленных подтверждающих документов).
Хоть обязанность муниципалитета согласовывать уже проведенную самовольную перепланировку не прописана в законе, тем не менее это закреплено судебной практикой. Так согласно позиции Верховного Суда РФ: «…положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства. Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 27 сентября 2006 г.).
Таким образом для узаконения самовольной перепланировки нужно также заказать проект и подать заявление о ее согласовании со всеми документами в муниципалитет (пройти этапы 1 и 2). И только потом, в случае отказа, подать иск в суд об оспаривании этого отказа, и лишь в отдельных случаях – иск о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии (см.: Определение ВС РФ от 13 октября 2014 г. N 308-ЭС14-1759, Определение ВС РФ от 14 августа 2018 г. N 18-КГ18-101).
По общему правилу – нет. Например, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии/балкона не требуется с 01.12.2011 (п.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП).
Исключение составляют случаи, когда остекление:
- нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
- нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
- нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.
(п.1.7.2. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170; Апелляционные определения Мосгорсуда от 22.03.2021 по делу № 33-11689/2021, от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017).
В указанных случаях необходимо обратиться в муниципалитет за получением разрешения с комплектом необходимых документов.
Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме – что это такое
Более подробно о том, что такое перепланировка, вы можете узнать из статьи 25 Жилищного кодекса РФ. А в IV главе можно найти порядок проведения (подобных/таких/этих> работ. Тем не менее на нежилые объекты он не распространяется, хотя в некоторых регионах действуют свои нормативные акты>, предусматривающие контроль за осуществлением процедуры.
В г. Мытищи , его регламентирует Постановление городского Правительства от 25 октября 2011 года №508. Данный документ содержит информацию о каждом этапе проведения перепланировки помещений, а также о процедуре согласования запланированных работ.
Кроме того, можно посоветовать обязательно опираться на Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года, где содержатся все правила технической эксплуатации жилищного фонда.
Как законно провести процедуру
Чтобы провести узаконивание перепланировки помещения, потребуется осуществить ряд действий, подтверждающих необходимость запланированных работ. Cогласование перепланировки нежилого помещения или же жилого пространства пространства — это важный этап для продолжения работ. В законных актах указывается, что проводить изменения в схеме коммуникаций только при наличии проекта, в то же время изменения можно зарегистрировать и узаконить после того, как все работы будут окончены.
Законодательство не прописывает, что такое перепланировка нежилого помещения, поэтому узаконить перепланировку помещения будет несложно. Есть лишь основные требования Жилищного Кодекса, которые можно интерпретировать для своих целей. Для понимания, что такое перепланировка, лучше всего изучить конкретные примеры.
Перепланировка объектов ДГИ и Росимущества
В г. Мытищи и Московской области большая часть земли принадлежит городу или находится в собственности РФ. Они передаются правообладателям лишь в аренду или ведение. Аренда может быть краткосрочной или долгосрочной. Договоры также предусматривают, каким образом может быть использовано помещение, включая изменения по перепланировке. При этом у правообладателей есть возможность незначительно изменять объекты недвижимости.
При несоблюдении данных требований могут возникнуть санкции со стороны города и государства. Они регулярно проверяют, как происходит эксплуатация сдаваемых в аренду помещений и объектов, которые должны использоваться лишь по целевому назначению. Если у надзорных органов имеются претензии относительно перепланировки или переустройства, они имеют право потребовать согласовать выполненные изменения или же вернуть объекту прежний вид. Если же речь идет о проведении реконструкции, то согласовать ее будет очень сложно, а во зачастую просто невозможно.
Наряду с этим Постановление №106-ПП предусматривает, что помимо всех согласовательных процедур в Росреестре, будет нужно устранить и все «красные линии», которые есть на планах МосгорБТИ. Это приводит к тому, что приходится выполнять дополнительные работы, а значит, нести новые расходы. Все эти процедуры нужны, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения. Срок выполнения подобных работ может составлять от 1,5 до 3 месяцев.
Обратиться в Росреестр может только собственник объекта, а также лицо, которое имеет нотариальную доверенность от него. Хоть процесс изначально и кажется очень сложным, но на самом деле он почти ничем не отличается от обычного порядка узаконивания.
Какие ремонтные работы по перепланировке квартиры не требуют согласования?
- Замена напольного/потолочного покрытия,
- Поклейка обоев,
- Укладка плитки,
- Замена старой сантехники,
- Установка новых окон,
- Установка спутниковой тарелки,
- Установка газового оборудования (если не будут прокладываться новые коммуникаций).
Все, что не влияет на устойчивость и прочность несущих стен и архитектурный и внешний вид фасадов здания, не вносит изменения в инженерные коммуникации считается косметическим ремонтом или отделкой.
Следующие изменения также не нужно согласовывать, но их необходимо зарегистрировать в БТИ.
- Остекление балкона.
- Установка кондиционеров.
- Монтаж и демонтаж встроенных кладовок и гардеробных.
- Совмещение или разделение ванны с туалетом.
- Перестановка электрических плит.