Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Когда налог НДФЛ можно не платить
При расчете налога учитывается срок владения недвижимостью — должно пройти не менее трёх лет с даты приватизации или с момента вступления физического лица в собственность после дарения, получения жилья в наследство либо по договору ренты. Если самозанятый давно является владельцем, сделка с недвижимостью не облагается налогом — по окончанию трёхлетнего срока владения приватизированной, подаренной или наследственной жилплощадью при её продаже НДФЛ можно не платить. Для остальных случаев срок владения должен быть более 5 лет.
Возможности предоставления льготы по НДФЛ при продаже квартиры указаны в ст. 217 НК РФ (п.17.1). Налог также не взимается, если:
- Недвижимость приобретена после 01.01.2016 года, находится в личном владении свыше 5 лет.
- Жильё продаётся по той цене, по которой производилась покупка, но не менее 70% официальной кадастровой стоимости.
- Цена при продаже ниже, чем была при покупке, но не меньше 70% его кадастровой стоимости на момент подписания договора купли-продажи.
Плательщики НПД вправе оказывать посреднические риэлтерские услуги по продаже жилой недвижимости, принадлежащей физическим или юридическим лицам. Они могут сдавать в аренду собственную недвижимость, за исключением апартаментов и коммерческих объектов. В обоих случаях со своих доходов они отчисляют налог размером 4 или 6%, который автоматически рассчитывается после каждой сделки с физическими и юридическими лицами.
Самозанятые могут продавать свои квартиры, дома и прочую жилую собственность. В ФЗ-422 (ст. 6, п. 2, пп. 3) сказано, что при передаче имущественных прав никакие объекты не попадают под НПД. Это значит, что при продаже жилья придется заплатить 13% налог. Есть ряд условий, при которых продавец освобождается от уплаты НДФЛ, большая часть из них связана со сроками владения. Нужно быть собственником не менее 3 либо 5 лет. При продаже коммерческих объектов налоговые отчисления нужно делать в полном размере.
Имущественный вычет при продаже
Не секрет, что при продаже жилья с полученного от покупателя дохода нужно заплатить НДФЛ. Причем налоговое законодательство разрешает уменьшить доходы от продажи жилища, в том числе, на сумму имущественного налогового вычета (1 млн рублей). Однако, как поясняет Анна Артамонова, адвокат, партнер адвокатского бюро «ЕМПП», здесь есть большое «НО».
ЕСЛИ КВАРТИРА ИСПОЛЬЗОВАЛАСЬ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЮТСЯ.
Но как это ограничение действует в отношении самозанятых арендодателей? Является ли сдача в аренду квартиры предпринимательской деятельностью? Самозанятые – не обязательно индивидуальные предприниматели (ИП). Поэтому можно предположить, что если они будут продавать недвижимость, то эта норма на них распространяться не будет. Ведь без статуса ИП они вроде бы предпринимательскую деятельность не осуществляют.
Хотя, как рассказывает Аркадий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право», налоговые инспекторы могут посчитать иначе.
В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности закон может предусматривать условия ее осуществления без государственной регистрации в качестве ИП, но это деятельность будет все равно являться предпринимательской. Поэтому даже не являясь предпринимателем, но применяя спецрежим «Налог на профессиональный доход», недвижимость, которая сдавалась в аренду, будет считаться используемой в предпринимательской деятельности со всеми вытекающими налоговыми последствиями.
Аркадий Брызгалин
генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право»
Поспорить с налоговиками здесь можно. Для определения видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации, должен быть специальный закон. И он есть – закон от 27.12.2018 № 546-ФЗ, согласно которому только три вида деятельности могут осуществлять предпринимательство без регистрации ИП. Это уборка жилья, репетиторство и уход за людьми.
«Для всех остальных видов деятельности, в том числе и для доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду, статуса именно «предпринимательской» пока не установлено. Это как бы некий «профессиональный доход» физлица от использования имущества, который подвергается налогообложению в особом порядке. Ведь если физлицо сдает квартиру в аренду, декларирует доходы, и, не являясь ИП исчисляет НДФЛ, то при продаже такой квартиры на него не распространяются ограничения, установленные подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ (о не предоставлении налоговых вычетов на жилье, используемое в предпринимательской деятельности)», – добавляет Аркадий Брызгалин.
По его словам, это явная недоработка законодателя, который, кажется, сам запутался, где и когда гражданин становится предпринимателем и как квалифицировать осуществляемую им деятельность. Если законодатель в ближайшее время не урегулирует данную ситуацию и не внесет соответствующие поправки в законодательство с ответом на вопрос «можно ли самозанятым, облагающим свой доход от сдачи квартиры в порядке НПД считать это предпринимательством», то ответ на него даст уже только судебная практика.
Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого
Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:
- режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
- нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
- отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
- система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.
Кто платит налог с доходов от сдачи жилья
Если вы сдаете квартиру в аренду, то обязаны платить НДФЛ с дохода, который получаете. Срок действия договора найма (аренды) при этом значения не имеет — хоть три дня, хоть год.
Чтобы платить налог с доходов от сдачи жилья, необязательно быть предпринимателем или самозанятым. Сдавать квартиру вы можете просто как физическое лицо. В Т—Ж уже была отдельная статья с расчетами, как выгоднее всего сдавать квартиру легально.
Расскажу кратко про основные режимы.
Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают квартиру физлицу, и 6%, если получают доход от юридического лица или предпринимателя. То есть с тех же 240 000 Р на этом режиме вы будете отдавать государству 9600 Р или 14 400 Р соответственно. Но на самом деле за счет вычетов суммы будут еще меньше.
Индивидуальные предприниматели платят в зависимости от выбранной системы налогообложения. Общую систему налогообложения я рассматривать не буду: она самая невыгодная для сдачи квартиры. Остаются две: УСН, то есть упрощенка, и ПСН — патентная.
Еще есть дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 000 Р с начала года. В этом случае придется уплатить еще 1% от суммы дохода свыше 300 000 Р за год. Этот взнос платят в следующем году.
Если работать на УСН, можно уменьшить налог на сумму отчислений, причем даже до 100%. Это возможно, когда нет сотрудников и человек платит только за себя.
Как самозанятому сдавать квартиру
Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.
При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.
Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.
Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.
Самозанятые – кто это?
В России много самозанятых – людей, которые работают неофициально. Это мастера ногтевого сервиса, сантехники, веб-дизайнеры, репетиторы и другие сотрудники, которые получают деньги напрямую от работодателя.
До 2019 года самозанятые практически не платили налоги, а после было решено провести государственный эксперимент. Самозанятым из Калужской и Московской областей, Татарстана и Москвы предложили платить минимальный налог – 4% (меньше, чем при ИП, и оформление быстрое).
Эксперимент распространился на всех специалистов такого рода. Исключением стали люди, которые работают по договору поручения, а также продают и покупают подакцизные товары и полезные ископаемые. Важно, чтобы доход самозанятого не превышал 2,4 миллиона рублей в год. При этом месячный доход не регламентируется!
Стоит ли переходить из ИП в категорию самозанятых? Да, если:
-
планируете сдавать квартиру физическому лицу (в случае с юридическими лицами сохраняется общий процент в 6%);
-
хотите сократить сопутствующие расходы – самозанятые не платят взносы за ОМС и страховые взносы;
-
хотите избежать формальностей – декларация доходов, сбор документов, подготовка отчетности;
-
годовой доход не больше 2400000 рублей.
Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?
На 2022 год правила таковы:
-
при сдаче квартиры ФЗ – 4%;
-
при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;
-
государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.
Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:
-
арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;
-
арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;
-
залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;
-
переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.
Как простому жителю сдавать квартиру в аренду
Большинство жителей России стараются сдавать свою недвижимость в обход государственной системы. Это выгодно тем, что не нужно платить налоги и сумма от арендатора полностью поступает в карман хозяину квартиры. Но что же случится, когда незаконного арендодателя поймают?
За неуплату налога необходимо будет оплатить штраф, сумма которого на двадцать процентов превышает сумму задолженности, но в случае умышленного уклонения придется оплатить все сорок. Факт уклонения должен быть доказан налоговыми органами, которые достаточно настойчиво подходят к выполнению своих обязанностей. Иногда нарушителю может грозить уголовная ответственность по статье 198 УК РФ, например, когда сумма неуплат превысила 600 000 рублей.
Юридические консультанты рекомендуют владельцам квартир вести деятельность официально. Они считают, что виду больших рисков и немалых финансовых наказаний легализация деятельности будет более экономным вариантом ведения бизнеса. Они обращают внимание арендодателей, что осуществить это можно тремя способами:
- Как самозанятый гражданин Российской Федерации;
- Как физическое лицо;
- Как индивидуальный предприниматель.
Самозанятый: сдача квартиры в аренду
ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.
Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).
При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.
Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:
- заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
- если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
- заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.
ВАЖНО! Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды.
Пример сделки с несколькими собственниками.
При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.
Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).
Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.
Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:
- плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
- плата фиксируется на основании показаний счетчиков.
Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).
Самозанятые — категория налогоплательщиков, применяющая налоговый спецрежим «налог на профессиональный доход».
Налог на профессиональный доход подразумевает, что эти лица уплачивают налоги за свою профессиональную деятельность, т.е. они работают сами на себя без найма у работодателя и без привлечения дополнительного наемного труда по трудовым договорам. Налогом облагается сам труд и использование имущества самозанятого.
Как уже было сказано выше, плательщики НПД не могут работать на работодателя и иметь сотрудников. Но при этом можно работать где-то и отдельно работать как самозанятый на кого-то другого. Нельзя работать на своего работодателя или бывшего работодателя, если с момента прекращения трудового договора не прошло 2 года.
Доход от деятельности самозанятого не может быть больше 200 тыс. руб. ежемесячно (плюс — минус), т.е. сумма не должна превышать 2,4 млн. руб. ежегодно.
Также ограничения распространяются на торговлю маркированными или подакцизными товарами (алкоголь, сигареты, одежда и обувь и др.).
Самозанятые не могут:
- заниматься перепродажами товаров или имущественных прав, кроме продажи личного имущества,
- заниматься добычей или продажей полезных ископаемых,
- иметь сотрудников,
- осуществлять деятельность в интересах третьих лиц по договорам поручения, комиссии или агентским договорам (кроме тех, кто оказывает услуги доставки и приему платежей в интересах третьих лиц),
- использовать другие налоговые режимы с НДФЛ.
При оформлении самозанятости необходимо уведомить налоговую о месте ведения деятельности.
Каких требований нужно придерживаться:
Если самозанятый работает в нескольких городах, то субъект можно выбрать самостоятельно,
Изменить место можно только раз в год,
Если в выбранном субъекте самозанятый больше не ведет свою деятельность, то он выбирает другой субъект в течение 30 календарных дней,
- если самозанятый ведет деятельность на территориях нескольких субъектов РФ, то он вправе самостоятельно выбрать субъект, на территории которого им ведется деятельность,
- место ведения деятельности можно менять только один раз в календарный год,
- при выборе другого субъекта началом деятельности в нем считается месяц его выбора.
Для самозанятых предоставляются следующие льготы:
- Физические лица на НПД освобождаются от уплаты НДФЛ,
- Индивидуальные предприниматели на НПД освобождаются от НДФЛ, от НСД (кроме уплаты НДС при ввозе товара в Россию), страховых фиксированных платежей.
Также если в течение месяца вы не получили никакой доход, то никаких налогов платить не нужно. Плательщики НПД имеют право на оказание помощи по ОМС, так как участвуют в программе.
Чтобы перейти на новый налоговый режим в 2021 году, нужно пройти не сложную регистрацию.
Есть несколько способов:
- 1. Зарегистрироваться в приложении для смартфона «Мой налог»,
- 2. Пройти регистрацию в личном кабинете на официальном сайте Федеральной Налоговой службы,
- 3. Зарегистрироваться через Госуслуги,
- 4. Пройти регистрацию через уполномоченные банки.
Зачем быть самозанятым, чтобы сдавать жилье в аренду
Это выгодно, легально и практично. Как самозанятый, вы:
-
работаете легально, не боитесь налоговой и штрафов;
-
можете заключать договоры с юрлицами, например, с клининговой компанией;
-
не обязаны платить страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование;
-
можете работать без кассового аппарата, при этом чеки нужно формировать прямо в приложении «Мой налог»;
-
не обязаны вести строгую отчетность перед налоговой: никаких деклараций и отчетов сдавать не надо;
-
можете подать в суд на жильцов, если они, например, сломали технику, не заплатили за аренду или не выполнили другие условия договора.
Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?
Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.
Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.
Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.
Важно: налоги начисляются до 12 числа за предыдущий месяц. Уплатить их нужно до 25. Об этом непременно придут напоминания. Есть функция автоматического списания, когда отдельно следить ни за чем не требуется.
Если ваш доход – очень маленький, настолько, что налог с него составляет меньше 100 рублей, то он будет добавлен к налогу за следующий месяц. Таким образом ФНС РФ избегает лишних переводов.
Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого
Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:
- режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
- нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
- отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
- система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.
Самозанятые могут работать по трудовому договору и сдавать квартиру
Официально понятия «самозанятый» нет — так называют людей, которые выполняют работу на заказ и платят налог на профессиональный доход. У них нет работодателей, наемных сотрудников, а годовой доход не превышает 2,4 млн рублей.
По сути, это обычные люди — репетиторы, няни, сантехники, швеи, которые работают на себя. К ним относятся и собственники квартир, домов и комнат, которые получают доход со сдачи своей недвижимости. Главное, чтобы недвижимость была жилой: для нежилых помещений и апартаментов этот налог не применяют.
Причем стать самозанятым может человек, который официально работает. Получается, на основной работе с его зарплаты работодатель платит подоходный налог 13%, а во внерабочее время этот человек регистрируется самозанятым, сдает квартиру и платит налог на профессиональный доход.
Если квартира принадлежит не одному человеку, а супругам, для сдачи в аренду достаточно, чтобы один из них зарегистрировался как самозанятый, — регистрироваться всем и сразу не нужно.
Если квартира куплена до брака, сдавать ее должен сам владелец или другой человек, например жена, но по доверенности. Вообще, самозанятые по субаренде могут сдавать даже чужое жилье, главное, чтобы собственник дал на это письменное согласие.
Режим самозанятости позволяет любому совершеннолетнему гражданину включиться в трудовую деятельность или открыть свое дело хоть сегодня. А в обозримой перспективе президент обещал, что без проблем оформиться в качестве самозанятых смогут даже школьники, достигшие 16 лет.
Автор этих строк, проживая в Петербурге, еще в прошлом году получил статус самозанятого, чтобы получать гонорары от московских интернет-ресурсов. Да, оказывается, так тоже было можно. И для этого даже не пришлось выходить из дома: чтобы начать легально трудиться на себя, достаточно скачать на смартфон приложение «Мой налог», сделать селфи, скан паспорта – и процедура постановки на учет завершена.
Система действительно работает как часы. Точнее, минут двадцать-тридцать – и вы уже официальный самозанятый.