Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить землю под участок сельхозназначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.
Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.
«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».
Особенности сделок с землей сельхозназначения
Главной особенностью таких сделок является наличие у субъекта РФ (или у муниципалитета, если это установлено законом субъекта РФ) права преимущественной покупки такой земли по цене продажи. То есть продавец вправе продать иному лицу такой земельный участок только после получения отказа уполномоченного органа от покупки или неполучения согласия на покупку в течение 30 дней с даты получения сообщения. При этом продать земельный участок продавец вправе в течение 1 года и по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам.
Преимущества и недостатки
Как и любые другие объекты собственности, земли сельхозназначения имеют свои плюсы и минусы. Преимущества земель под КФХ:
- Осуществление работы на свежем воздухе оказывает благоприятное воздействие на состояние здоровья,
- Употребление в пищу чистых и натуральных продуктов, что так же полезно,
- Фермерство — хорошие бизнес для всей семьи,
- Множество видов деятельности в данной сфере,
- Льготы при регистрации и налогообложении,
- Государственные программы поддержки,
- Использование земельных участков, имеющих огромную площадь,
- Субъект, собирающийся покинуть КФХ, может получить свою долю от хозяйства, указанную в соглашении.
Регулирование земельного вопроса
Земельный вопрос по КФХ отражается в нескольких нормативно-правовых актах. Важными из них являются следующие законы.
- В рамках Федерального закона № 74-ФЗ прописываются вопросы возможности возведения объектов на участке КФХ. Документ разрешает строительство на имеющихся территориях.
- Распределение земель КФХ происходит в соответствии с регламентом, прописанным в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
- Особые права есть у фермерских хозяйств, которым принадлежат земли. Они могут оспорить решение муниципалитета о предоставлении надела. В этом случае следует обратиться в судебные органы.
Пай: межевание земельного участка
В случае установления границ участка сельхозназначения образуется земельный пай. Это часть надела, который выделяется на правах собственности конкретному владельцу из территорий, которые относятся к общей долевой собственности пайщиков. Основное назначение и условие пользования земельного пая — ведение сельского хозяйства.
Физ- или юрлицо, которые являются собственниками земельного участка с/х назначения, вправе распоряжаться с ним по своему усмотрению и реализовывать такие юридически значимые действия:
- Заключить договор купли-продажи, где покупателем может выступать гражданин, компания или государство;
- Оформить договор дарения;
- Выделить часть участка в натуральном выражении.
Коммуникации для земель сельхозназначения
Для начала я решил провести на свой участок электричество. Для этого я отправился узнавать, есть ли поблизости линия электропередач, от которой можно будет протянуть электричество ко мне. Как выяснилось, ближайший столб находится в садовом поселке в 400 метрах от дальней границы моего участка. Сразу отмечу, что именно благодаря этому мне весьма повезло: подключить электроэнергию по льготному тарифу могут владельцы только тех земель, которые находятся на расстоянии не более 500 метров от ближайшего столба электропередач. Вот и его фото:
Прогулявшись до означенного столба, я понял, что технически прокладка электричества на мой участок будет идти по территории садового поселка. Поэтому для выяснения того, что мне делать, я отправился напрямую в поселковую администрацию, где выяснил, что в принципе никто не будет иметь ничего против того, чтобы протянуть электричество ко мне.
Тут же выяснился один неприятный нюанс: стоимость такого подключения будет в диапазоне от 150 до 200 тысяч рублей, что полностью противоречило моей цели подключить землю сельхозназначения бесплатно. Поэтому я отправился искать информацию о том, как мне произвести все работы по подключению электричества бесплатно.
Выкупить ранее полученные в аренду земельные участки можно на аукционе, который проводится местными органами власти. Для участия в конкурсе достаточно подать заявку и доказать тот факт, что гражданин достоин получить в собственность данную землю. Зачастую ранее арендованные участки продаются арендаторам.
Процедуру и алгоритм передачи в собственность бесплатных земель устанавливают представители местных органов власти самостоятельно, не опираясь на общее законодательное регулирование передачи участков гражданам и организациям России.
Важно! Однако наблюдается некоторая взаимосвязь передачи земельных участков на безвозмездной основе, касающаяся условий получения подобных участков:
- бесплатно получить землю гражданин может всего один раз в жизни;
- один получатель становится обладателем одного земельного участка регламентированного объема;
- претендент на получение бесплатной земли должен проживать в регионе получения участка и иметь постоянную регистрацию более чем пять лет;
- претендент на получение бесплатной земли должен быть признан нуждающимся в ее обретении (список таких лиц регламентируется местным законодательством);
- для получения земли необходимо предоставить документы, которые подтверждают право на получение данного участка;
- претендентом не может быть иностранный гражданин или лицо без гражданства.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
В чём разница между садовым и жилым домом
Понятие садового дома введено Законом 217-ФЗ. В таком доме нельзя зарегистрироваться. Он предназначен для сезонного пребывания и вспомогательного использования.
Дом, предназначенный для круглогодичного проживания будет считаться жилым. Он должен соответствовать предельным параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Для жилых и нежилых домов есть ряд единых требований:
- минимальный отступ от границ участка — 3 метра;
- высота — не более 20 метров;
- не более 3-х этажей.
Земля сельхозназначения
Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.
Земли сельхозназначения можно использовать в целях, таких как:
- фермерская деятельность;
- дачное хозяйство;
- садоводство;
- животноводство;
- огородничество и т.д.
В этом плане использования земли сельхозназначения подразделяются на:
- угодья для ведения сельскохозяйственных работ;
- участки личных подсобных хозяйств.
Возможный вид использования указывается непосредственно в кадастровой документации участка. Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.
Прописаться на таком участке будет немного сложнее, чем построить на нем свой дом. Но что же для этого делать? Все дело в том, что законодательством допускается регистрировать лиц лишь на землях поселений. Т.е. на участках, предназначенных для ИЖС. А прописаться на земле сельскохозяйственного назначения не допускается. Об этом надо думать еще до того, как построить дом на земле сельхозназначения.
Чтобы официально прописаться в доме, расположенном в СНТ или являющий дачей, необходимо перевести его в категорию земель поселений.
Есть случаи, когда можно прописаться на домах, построенных на участках, предназначенных для садоводства.
Однако в таком случае для дома выдвигаются определенные требования:
- капитальный фундамент;
- не выше трех этажей;
- соответствие нормам освещения;
- коммуникационные системы должны соответствовать санитарным и инженерным требованиям;
- регистрация дома в реестре;
- нахождение вблизи от поселения или в пределах его территории.
Однако прописка на дачном участке не всегда желательна. Ведь если там никто не прописан, то налоги начисляются по минимальной ставке. А после прописки в нем цена налога заметно вырастает. Также в большинстве случаев, для признания дома соответствующим требованиям может потребоваться судебное разбирательство, что для большинства граждан нежелательно.
Что можно строить на землях сельхозназначения
Во-первых, стоит отметить, что, выданная во владение земля, должна использоваться только по назначению. Если в течение пяти лет, фермер соблюдает это правило, то на шестой год государство окончательно и бесплатно передаёт ему право владения этой территорией.
Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости: земельного участка, дома. Как получить ЕГРН?
Во-вторых, на участке можно строить помещения для разведения и выращивания птиц, рыб, скота, для хранения сена, овощей, фруктов, грибов, ягод и растений. Разрешается постройка сараев, навесов, сооружений для защиты леса и для законной охоты, а также для хранения инвентаря и оборудования.
Порядок продажи с/х земель
Продажа надела сельскохозяйственного назначения предполагает следующий алгоритм действий:
- Извещение муниципалитета (или иных органов МСУ) о продаже земли. Только при отказе администрации от покупки продавец имеет право продавать ЗУ физ. и юр. Лицам.
- Поиск покупателя. Найти покупателя можно, начиная от размещения объявлений в интернете, заканчивая обращениями в агентства, занимающимися продажей недвижимости.
- Подготовка, сбор необходимого пакета документации и согласование суммы сделки с продавцом. При формировании цены на ЗУ основывайтесь не на кадастровой стоимости участка, а на рыночной.
- Заключение договорных отношений.
- Регистрация сделки и всех её аспектов, указанных в вышеперечисленных статьях из ГК РФ.
Сколько можно получить земли
Общая площадь бесплатного земельного участка, выделяемого государством, напрямую зависит от нескольких немаловажных факторов. К ним относятся:
- назначение земельного участка;
- в каком регионе претендент пытается получить земельный участок;
- к какой категории льготников, претендующих на получение бесплатного участка, относится данный гражданин.
Согласно проведенным статистическим исследованиям, в большинстве регионов России существуют следующие разграничения между различными категориями получателей бесплатных земель:
- работники военной сферы претендуют на получение от шести до 25 соток земель;
- инвалиды и родители детей-инвалидов могут рассчитывать на получение от 10 до 25 Га земли;
- 12-25 соток могут получить малоимущие семьи с детьми, в которых число несовершеннолетних более трех;
- объемом от 4 до 20 соток земельный участок могут получить семьи с детьми, чей доход меньше прожиточного минимума в регионе;
- Герои России или Герои Советского Союза могут рассчитывать на получение земельного участка площадью 8-40 Га;
- Героям труда власти решили выделять по 8-25 соток земли.
Учтите! Объем земельного участка еще зависит и от того, желает ли получатель возводить на нем жилой дом. Если да, то площадь участка не может быть меньше 6 Га.